나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51695 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 318-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 ""중앙초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 간선도로(2순환로) 주변지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1,2): 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 평지로 전기타로 이용중 입니다.
기호(2): 부정형 완경사지로 자연림 등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남서측으로 왕복6차선 포장도로가 소재합니다.
기호(2): 지적상 맹지이나 인접필지를 통하여 차량등의 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(1,2): 본건 토지상에 활잡목 등이 소재하나 별도의 경제적가치를 가진다고 보기 어려우며 토지와 일괄 거래되는 거래관행 등으로 고려하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록12번은 최선순위 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 지상에 소재하는 이동이 용이한 콘테이너 매각 제외. 지상에 소재하는 건물은 모두 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임. ①2025. 11.5.자로 유치권신고인 케이건풍종합건설 주식회사로부터 공사대금 3,012,000,000원을 위하여 유치권 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ②2026. 5. 21.자로 유치권신고인 한진수(디자인한씨네)로부터 공사대금 980,000,000원을 위하여 유치권 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ③2026. 6. 2.자로 유치권신고인 (주)한국부동산플랫폼으로부터 공사대금 양수금 금 694,000,000원을 위하여 유치권 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행 중인 2025타경51695 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 청원구 율량동 318-4번지이며, 용도는 근린시설입니다.

감정평가액은 14,387,372,290원입니다.

토지 면적은 11421.00㎡ (약 3454.72평)이며, 건물 면적은 4514.10㎡ (약 1365.44평)입니다.

전체 면적은 15935.10㎡ (약 4820.16평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경 및 교통

본건 토지는 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 중앙초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 임야, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 간선도로(2순환로) 주변 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.1. 2. 토지 이용 현황 및 계획

기호(1) 토지는 사다리형의 평지로 전기타로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 부정형의 완경사지로 자연림 등으로 이용 중입니다.

기호(1) 토지는 본건 남서측으로 왕복 6차선 포장도로가 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 지적상 맹지이나 인접 필지를 통하여 차량 등의 접근이 가능합니다.

토지 이용계획상 기호(1)은 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)입니다.

기호(2)는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 5월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을8)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(소유권이전, 근저당권, 임의경매, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

1.2. 2. 매수인 인수 권리 및 임차인 현황

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

목록12번 물건(매각물건명세서 확인 필요)은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있으며, 배당에서 보증금 200,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-15, 확정일자 2021-06-01, 대항력 있음.

* 우 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-05, 대항력 있음.

* 주)케이건풍: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 지 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-23, 대항력 있음.

* 케이건풍종합건설: 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계 (명확히 파악된 부분): 0원. (단, 200,000,000원의 주택임차권등기 인수 가능성 별도 확인 필요)

1.2. 3. 유치권 현황

물건명세서에 따르면, 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권이 신고되어 있습니다.

① 2025년 11월 5일, 케이건풍종합건설 주식회사로부터 공사대금 3,012,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부 불분명.

② 2026년 5월 21일, 한진수(디자인한씨네)로부터 공사대금 980,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부 불분명.

③ 2026년 6월 2일, (주)한국부동산플랫폼으로부터 공사대금 양수금 694,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부 불분명.

1.3. 상권분석

본건은 중앙초등학교 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

간선도로(2순환로)변에 위치하여 접근성이 양호하나, 복합적인 용도가 혼재되어 있어 특정 상권으로 분류하기보다는 지역 기반의 상권으로 볼 수 있습니다.

근린시설 용도로 인해 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등의 입점이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리합니다.

중앙초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 주변 지역의 개발 현황에 따라 생활 편의시설의 접근성도 향상될 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 신고와 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 존재합니다.

* 미사용승인 건물: 지상에 소재한 건물들이 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로, 건축물 대장 등 확인 및 관련 규제 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지(기호2): 일부 토지가 지적상 맹지여서 토지 활용 계획 수립 시 주변 토지와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 등 채무 관계가 복잡한 편입니다.

* 이동 가능한 콘테이너 매각 제외: 제시외 건물 중 이동이 용이한 콘테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 간선도로 인접성을 갖춘 근린시설 용도의 부동산입니다.

하지만, 복잡한 권리관계, 특히 성립 여부가 불분명한 유치권 및 인수해야 할 가능성이 있는 임차인 보증금은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다.

또한, 건물들이 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이므로, 향후 활용에 있어 추가적인 비용이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

충분한 현장 조사와 권리관계, 법규 검토를 통해 리스크를 최소화할 수 있는 전략 수립이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적: 11421㎡의 넓은 토지는 잠재적인 개발 가치를 가집니다.

* 우수한 접근성: 2순환로 인접으로 차량을 이용한 접근이 용이합니다.

* 다양한 용도 가능성: 근린시설 용도로, 지역 상권 활성화 시 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 '인수 보증금'을 제외해야 합니다.

명확히 인수해야 할 보증금은 200,000,000원으로 파악되었습니다.

또한, 신고된 유치권의 성립 여부 및 실제 인수 금액, 그리고 대항력 있는 임차인들의 정확한 보증금 내역을 추가적으로 확인해야 합니다.

건물들이 사용승인을 받지 않은 점, 토지 이용 계획상의 제한 등 다양한 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 이러한 추가적인 조사와 분석을 통해 결정되어야 하며, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.