나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4391 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 708 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 소재 양청중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리 상에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 2 : 사다리 완경사지로서, 단독주택으로 이용중임. 일련번호 3 : 사다리 완경사지로서, 도로등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2 : 남서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로(일련번호 3)에 접함. 일련번호 3 : 노폭 4m 내외의 포장도로로 이용중이며, 남서측으로 노폭 4~6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 2 : 도시지역, 제1종전용주거지역(건폐율 40%이하, 용적률 80%이하), 주거용지(전원주택용지(2),건폐율40%이하,용적률80%이하,높이 최고2층), 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률> ■일련번호 3 : 도시지역, 제1종전용주거지역(건폐율 40%이하, 용적률 80%이하), 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물배치도', '사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1 : 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 목재 및 회벽 마감 등임. 내 벽 : 벽지 마감 등임. 바 닥 : 장판 마감 등임. 창 호 : 한옥 창호 임. 일련번호 1-1 : 철근콘크리트구조 및 일반목구조 기와지붕 지하1층 지상1층 건물로서, 외 벽 : 페인팅 및 목재, 회벽 마감 등임. 내 벽 : 페인팅 및 벽지 마감 등임. 바 닥 : 몰탈위 노출 및 장판 마감 등임. 창 호 : 한옥 창호 임.

이용상태

일련번호 1 : 주택으로 이용중임. 일련번호 1-1 지1층 : 차고로 이용중임. 1층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 1 : 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음. 일련번호 1-1 : 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물배치도'. '사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시 외 건물, 물건, 수목, 조경석 매각 포함
목록3은 공유지분으로 현황상 도로로 이용중임.
-임차인이 배당요구 철회 및 대항력 포기 서면을 제출하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경4391 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 708

용도: 단독주택

1.3. 면적 및 이용현황

토지면적: 총 830.20㎡ (약 251.13평)

건물면적: 총 213.36㎡ (약 64.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 29.50㎡ (매각 포함)

1.4. 건축물 정보

건축물 정보는 건축물표제부 요약 JSON을 기반으로 작성되었습니다.

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 708번지 (신주소: 충청북도 청주시 청원구 양청택지로 43-32)

* 주용도: 단독주택

* 구조: 일반목구조, 기와지붕

* 건축면적(건폐율): 192.78㎡ (29.61%)

* 연면적(용적률): 213.36㎡ (29.61%)

* 사용승인일: 2007년 8월 7일

감정평가서 상 건물 현황:

* 일련번호 1: 일반목구조 기와지붕 단층 주택

* 일련번호 1-1: 철근콘크리트구조 및 일반목구조 기와지붕 지하 1층, 지상 1층 건물 (지하 1층: 차고, 지상 1층: 주택)

1.5. 매각 관련 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 제시 외 건물, 물건, 수목, 조경석 매각 포함.

* 목록 3은 공유지분으로 현황상 도로로 이용 중임.

* 임차인 최은희 씨가 배당요구 철회 및 대항력 포기 서면을 제출하였음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 소재 양청중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 근거리에 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종전용주거지역(건폐율 40% 이하, 용적률 80% 이하), 지구단위계획구역(오창과학산업단지), 가축사육제한구역, 지방산업단지(오창과학산업단지)로 지정되어 있습니다.

* 토지 형태 및 이용:

* 일련번호 2 (건물 부지): 사다리형 완경사지로서 단독주택으로 이용 중입니다.

* 일련번호 3 (도로): 사다리형 완경사지로서 현황상 도로로 이용 중이며, 공유지분으로 매각에 포함됩니다.

* 총 토지 면적 830.20㎡ 중, 건축물대장상 토지 면적(platArea)은 651㎡이며, 이는 일련번호 2에 해당할 것으로 추정됩니다. 나머지 약 179.2㎡는 일련번호 3의 도로 부지로 추정됩니다.

2.4. 도로 접합 상태

일련번호 2 토지는 남서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로(일련번호 3)에 접해 있습니다.

일련번호 3 토지는 노폭 4m 내외의 포장도로로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 4~6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전: 윤정애 (2004.08.26), 안백순 외 5명 (2005.05.16), 주식회사양지씨앤디 (2021.02.22, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당권 (말소 예정):

* 조은새마을금고 (2023.07.27, 금456,000,000원) - 말소기준권리

* 주식회사디에스컨설팅 (2024.09.06, 금325,000,000원)

* 김영운 (2025.01.23, 금300,000,000원)

* 임의경매 개시결정 (말소 예정):

* 김영운 (2025.08.29, 279,589,041원, 사건번호 2025타경4391)

* 조은새마을금고 (2025.10.24, 사건번호 2025타경51891)

* 총 채권액 합계: 1,081,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 보존: 최은희 (2007.08.16)

* 소유권 이전: 주식회사양지씨앤디 (2021.02.22, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당권 (말소 예정):

* 조은새마을금고 (2023.07.27, 금456,000,000원) - 말소기준권리

* 주식회사디에스컨설팅 (2024.09.06, 금325,000,000원)

* 김영운 (2025.01.23, 금300,000,000원)

* 임의경매 개시결정 (말소 예정):

* 김영운 (2025.08.29, 279,589,041원, 사건번호 2025타경4391)

* 조은새마을금고 (2025.10.24, 사건번호 2025타경51891)

* 총 채권액 합계: 1,081,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 최은희

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007년 8월 29일

* 대항력: 있음 (2007.08.29 전입 기준)

* 비고: 임차인 최은희 씨는 배당요구 철회 및 대항력 포기 서면을 제출하였으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 2023년 7월 27일 접수된 조은새마을금고의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 최은희 씨는 대항력이 있었으나, 대항력 포기 및 배당요구 철회로 인해 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 물건지는 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리로, 주로 단독주택 및 공동주택이 밀집한 주거 지역입니다. 근린생활시설과 교육시설(양청중학교 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 오창과학산업단지가 인근에 위치하여 직주근접의 이점도 고려할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

주변 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 직접적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위한 유사 물건 비교 분석은 제한적입니다. 다만, 일반적인 단독주택 거래 사례 및 본 건의 감정가를 기준으로 시세를 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

양청중학교가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교 등의 교육시설이 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 기타

단지 내/인근에 소규모 상점, 마트 등 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 농경지와 임야가 주변에 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건으로 진행되고 있으며, 공동담보로 설정된 물건이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 채권 변제 순위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (철회/포기)

초기에는 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 임차인이 대항력 포기 및 배당요구 철회 의사를 밝혔으므로 낙찰자에게 미치는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시 외 물건 포함

제시 외 건물(29.50㎡), 물건, 수목, 조경석 등이 매각에 포함되므로, 인수 후 관리에 대한 계획이 필요합니다.

6.4. 공유지분 도로 이용

목록 3 토지는 공유지분으로 현황상 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 이용이나 향후 개발 계획에 있어 제약이 될 수 있으며, 인접 토지와의 관계를 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 물건지와 인접한 곳에 주거 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 보고되지 않았습니다. 그러나 장기적인 주변 개발 계획이나 잠재적 혐오시설 발생 가능성은 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍에 위치한 단독주택으로, 양호한 주거 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 주변에 교육시설 및 편의시설이 있어 생활 여건이 우수합니다. 오창과학산업단지와 인접하여 잠재적 임대 수익 또는 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

7.2. 권리상태 요약

말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 매우 깨끗한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 있었으나, 권리 포기 및 배당요구 철회를 통해 인수 부담이 없어진 점은 큰 장점입니다. 다만, 공유지분 도로 및 제시 외 건물 포함 등 명도 및 관리 측면에서의 고려사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 우수한 입지: 양청중학교 인근, 오창과학산업단지 접근성.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 후 권리 소멸 예상.

* 임차인 명도 부담 해소: 대항력 포기 및 배당요구 철회로 보증금 인수 의무 없음.

* 토지/건물 일괄 매각: 단독주택으로서의 온전한 활용 가능성.

8.2. 잠재적 가치

오창과학산업단지의 지속적인 발전과 함께 지역 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 향후 전원주택 단지 조성이나 관련 종사자들의 수요 증가를 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 비교

본 건의 감정가는 961,739,050원입니다. 유사 지역 단독주택의 시세는 물건의 상태, 정확한 위치, 면적 등에 따라 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준(약 8억 원 ~ 11억 원 범위 추정)에서 형성될 수 있습니다. 제공된 JSON 데이터 분석을 통한 구체적인 시세 비교는 불가하나, 전반적인 지역 시세를 고려할 때 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제시된 정보와 일반적인 경매 참여 경향을 고려할 때, 낙찰 예상가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점, 권리상 문제가 없는 점 등을 감안하여 9억 5천만 원 ~ 10억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 투자 결정 시에는 상세한 현장 조사를 통해 물건 상태, 명도 가능성, 유사 물건 실거래가 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.