나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10352 [1] 강원특별자치도 속초시 장사동 307 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 장사동에 소재하는 "창천교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 교통사정 은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

ㆍ[일련번호 2, 4, 7, 8] : 사다리형 평지로서, 현황 "주거용건부지" 입니다. ㆍ[일련번호 5]: 부정형 평지로서, 현황 "주거나지" 입니다. ㆍ[일련번호 6]: 부정형 완경사로서, 현황 "주거나지" 입니다.

인접 도로상태

ㆍ[일련번호 2]: 본건 서측, 남측으로 폭 약 4m내외의 도로와 각각 접합니다. ㆍ[일련번호 4, 7, 8]:본건 남측으로 폭 약 4m내외의 도로와 접합니다. ㆍ[일련번호 5]: 본건 서측으로 폭 약 4m내외의 도로와 접합니다. ㆍ[일련번호 6]: 본건 남측으로 폭 약 4m내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ[일련번호 2, 4, 7]: 자연녹지지역, 가축사육제한구역입니다. ㆍ[일련번호 5]: 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-10-28) 가축사육제한구역입니다. ㆍ[일련번호 6]: 자연녹지지역, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-10-28) 가축사육제한 구역입니다. ㆍ[일련번호 8]: 자연녹지지역, 특화경관지구,가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

ㆍ[일련번호 5, 6]: 공부상 지목이 "답" 이나, 현황 "주거나지" 입니다. ㆍ[일련번호 7, 8]: 공부상 지목이 "답" 이나, 현황 "주거용건부지" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 [일련번호 7, 8] 토지 지상에 사용승인 전 신축중인 제시외건물[일련번호 ㈀, ㈁]이 소재 하는 바, 속초시청 건축과에 신청된 건축허가서를 기준으로 감정평가하였으며, 독립성이 인정 되는 별동의 건물이므로 일괄경매 여부에 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호 1, 3] : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층으로서, - 외벽 : 벽돌마감 등 - 내벽 : 도배지, 타일마감 등 - 바닥 : 장판지, 타일마감 등 - 샷시 : PVC샷시 등

이용상태

ㆍ[일련번호 1]: 단독주택으로 이용중입니다. - 1층(방1, 화장실2, 주방, 거실 - 2층(방2, 화장실, 거실 등) ㆍ[일련번호 3]: 단독주택으로 이용중입니다. - 1층(방1, 화장실2, 주방, 거실 - 2층(방2, 화장실, 거실 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각하며, 지상에 소유자 미상의 엘피지 가스시설 및 이동이 가능한 화장실, 토지 경계 부근에 소유자 미상의 컨테이너 1동 있음. -목록7,8은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)하며, 각 지상의 미등기건물(2동)은 매각에서 제외, 최저매각가격은 매각 제외 건물을 감안한 평가금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경10352 (1)

소재지: 강원특별자치도 속초시 장사동 307

용도: 단독주택

감정가: 1,380,807,000원

토지면적: 2,218.00㎡ (약 671.04평)

건물면적: 335.88㎡ (약 101.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOO (경매 신청 채권자)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

2. 입지조건

위치: 강원특별자치도 속초시 장사동, "창천교" 북동측 인근에 소재함.

주위환경: 단독주택 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 접근성, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통사정은 보통으로 판단됨.

토지 형태 및 이용: 토지는 사다리형 및 부정형의 평지, 일부 완경사지로 현재 "주거용건부지" 또는 "주거나지"로 이용 중임.

도로: 본건 토지는 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이함.

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 소로3류(폭 8m 미만), 특화경관지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을23 근저당권 (2020-06-22, 금강농업협동조합, 1,200,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 기재되어 있어, 등기부상 명확히 나타나지 않더라도 지상권 존재 가능성에 유의해야 함.

등기부상 주요 권리 현황: 소유권 이전 등기, 금강농업협동조합 근저당권, 정미화 근저당권, 남인자 소유권이전청구권가등기, 주식회사네오 가압류, 이종성외 8명 가압류 및 강제경매, 성남세무서장 압류 등이 등기되어 있음.

건물 등기부상 주요 권리 현황: 김혜영 소유권 보존 등기, 이종성외 8명 가압류 및 강제경매, 성남세무서장 압류 등이 등기되어 있음.

인수되는 권리: 명시적으로 인수되는 권리 사항은 없으나, 지상권 존재 가능성에 대한 주의가 필요함.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과 물건의 성격이 달라 직접적인 비교에 한계가 있음. 최근 연립 주택 거래 사례는 9천만원에서 4억 1백만원 수준이나, 이는 본건의 가치 평가에 크게 반영되지 않을 수 있음.

본건은 약 671평에 달하는 넓은 대지 면적을 가진 단독주택으로, 주로 대지의 가치와 개발 잠재력으로 평가될 것으로 예상됨.

속초시 장사동 지역의 단독주택, 특히 대지 지분이 넓은 물건의 최근 실거래가 및 시세를 추가적으로 파악하는 것이 중요하며, 이는 별도의 시장 조사를 통해 확인해야 함.

5. 생활정보

주변 환경: 본건은 자연녹지지역에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됨. 단독주택과 임야가 혼재되어 있어 도심의 편리함과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 속초 시내 접근성은 보통 수준임.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 장사동 지역의 일반적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보임. (별도 확인 필요)

혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 본건 인근에 심각한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않음. 그러나 자연녹지지역의 특성상, 관련 규제나 시설과의 근접성을 확인할 필요가 있음. (별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 토지 목록 7, 8번지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있음.

미등기 건물 및 제시외 물건:

매각에서 제외되는 미등기 건물 2동이 지상에 존재함.

소유자 미상의 LPG 가스시설, 이동식 화장실, 컨테이너 1동이 소재하고 있어, 향후 철거 및 법적 문제 발생 가능성이 있음.

공부와의 차이: 일부 토지(5, 6, 7, 8번지)의 공부상 지목이 "답"이나 현황 "주거나지", "주거용건부지"로 이용 중임. 이는 농지법 관련 문제나 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

미확인 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 표기되어 있어, 등기부상 나타나지 않는 지상권이 존재할 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 속초시 장사동에 위치한 단독주택으로, 약 671평에 달하는 넓은 대지 면적이 가장 큰 장점입니다. 이는 개발 잠재력이 높다는 것을 의미하며, 속초라는 관광도시의 입지를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 다수의 잠재적 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무, 소유자 미상의 미등기 건물 및 각종 시설물 존재, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 미소멸 가능성이 있는 지상권 등은 입찰 전 반드시 면밀히 검토하고 해결 방안을 강구해야 합니다. 이러한 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지 면적: 약 671평의 광활한 토지는 재건축, 전원주택 단지 조성, 또는 전용 주택 개발 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

속초시의 입지: 동해안의 주요 관광 도시인 속초시에 위치하여, 향후 지역 발전 및 관광객 수요 증가에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

자연녹지지역 및 특화경관지구: 쾌적한 자연환경을 유지하면서도 지역 특성을 살린 개발이 가능하다는 장점이 있습니다.

단독주택으로서의 활용: 현재 건물이 존재하므로 즉시 주거용으로 사용하거나 일부 리모델링을 통해 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 1,380,807,000원

시장 분석 및 리스크 고려:

본건의 감정평가액은 주로 넓은 대지의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

하지만 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수, 소유자 미상의 시설물 처리 문제, 미등기 건물 제외, 미확인 지상권 등 상당한 리스크가 존재합니다.

이러한 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰하는 것은 부담이 될 수 있습니다.

따라서, 잠재적인 개발 가능성과 시장 수요를 고려하되, 제반 리스크 해소 비용 및 시간을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위:

리스크 요인을 감안하여, 감정평가액 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

구체적인 예상 입찰가는 약 1,100,000,000원 ~ 1,310,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 현장 조사, 관련 법규 재확인, 권리 관계 심층 분석 등을 통해 정확한 가치를 재산정하고, 경쟁 물건 및 입찰 동향을 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.