나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20894 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 722 제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 소재 "소초면 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 농가주택, 전원주택 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 삼각형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임. 기호(3,4): 다각형 평지로서 도로임.

인접 도로상태

기호(3)은 북측으로 노폭 약4~5미터 내외의 포장도로가 소재하며, 기호(2)는 기호(3,4)를 도로로 사용하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역<수도법>임. 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천예정지(2024-02-19)<소하천정비법>, 공장설립승인지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 제시외 컨테이너가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건으로 외벽: 스타코 마감 등 내벽: 타일 붙임, 벽지도배 등 바닥: 타일 붙임 등 창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

1,2층 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도, 사진용지" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 2 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 1동 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경20894 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남원주농업협동조합 (제공된 정보상 남OOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 433,324,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 722 제1동

용도: 단독주택

토지면적: 368.00㎡ (약 111.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 135.36㎡ (약 40.95평)

건물 제시외면적: 29.20㎡

건축물대장상 주요 정보

건축면적: 77.22㎡

총면적: 135.36㎡

건폐율: 28.71%

용적률: 16.77%

사용승인일: 2022년 11월 17일

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층

주요 용도: 단독주택

건축물대장상 토지 면적: 269㎡ (건물 관련 부지 면적)

1.3. 특이사항

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 목록 2 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 1동 소재 (주의 필요).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리에 소재하며, '소초면 행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다 [cite:X]. 주변은 농경지, 임야, 농가주택, 전원주택 등이 혼재된 농촌지대로 형성되어 있습니다 [cite:X].

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 상황과 도로 상황을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다 [cite:X]. 자가용 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용상태

토지는 삼각형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로(기호 3,4)를 이용하여 진출입하고 있으며, 북측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다 [cite:X]. 건물은 1,2층 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 비행안전제6구역(전술), 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다 [cite:X].

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 등기부

* 소유권: 김덕호(보존) → 최영근(이전) → 이종출(이전, 2019.02.21)

* 근저당권: 남원주농업협동조합 (282,000,000원, 2024.08.20) - 말소기준권리

* 근저당권: 박소형 (60,000,000원, 2024.08.28)

* 임의경매: 남원주농업협동조합 (2025.08.29)

건물 등기부

* 소유권: 이종출(보존, 2022.12.19)

* 근저당권: 남원주농업협동조합 (282,000,000원, 2024.08.20) - 말소기준권리

* 근저당권: 박소형 (60,000,000원, 2024.08.28)

* 임의경매: 남원주농업협동조합 (2025.08.29)

* 압류: 역삼세무서장 (2025.11.07)

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2024년 8월 20일 접수된 남원주농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(박소형 근저당권, 역삼세무서장 압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 인수할 권리 부담이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최현교

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리는 농경지, 임야, 농가주택, 전원주택 등이 혼재된 농촌지대입니다 [cite:X]. 따라서 일반적인 상업지구와 같이 발달된 상권을 기대하기는 어렵습니다.

4.2. 상업시설

지역 주민 및 인근 농가를 대상으로 하는 소규모 점포나 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 상가 매매/임대 정보는 해당 지역의 특성상 자료가 제한적일 수 있습니다. (주변 연립, 다세대, 빌라 등 시세 정보 JSON 분석 결과, 해당 지역의 경우 개별 단독주택 거래가 주를 이루며, 관련 상세 시세 자료는 공개적으로 많지 않음)

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

농경지와 자연 녹지가 풍부하여 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주요 편의시설은 인근 '소초면 행정복지센터' 및 원주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.3. 교육시설

인근에 소초초등학교가 위치하여 통학이 가능합니다.

5.4. 혐오시설

현재까지 공개된 정보 및 주변 지역 조사에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 물건 주변 지역에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농촌 지역의 제약

상업 시설, 문화 시설, 의료 시설 등 도시 지역에 비해 접근성이 제한적일 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다 [cite:X].

6.3. 제시외 컨테이너

매각에서 제외되는 컨테이너 1동이 소재하므로, 추후 발생할 수 있는 경계 분쟁이나 처리 문제에 대한 사전 확인 및 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 소초면 평장리에 위치한 단독주택으로, 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리상 인수할 부담이 없으며, 임차인 문제도 없어 명도에 대한 우려가 적습니다. 농촌 지역 특유의 자연환경과 함께, 소초면 행정복지센터 및 소초초등학교 등 기본적인 편의시설 접근이 가능한 입지입니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 매각 제외 물건(컨테이너)의 존재는 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 전원주택으로서 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 368㎡의 토지 면적은 주거 및 생활 공간으로 활용하기에 충분합니다.

* 건물은 비교적 최근인 2022년에 사용 승인되어 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 현 시세

감정가: 433,324,000원

현 시세: 주변 지역의 유사 단독주택 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 제공된 유튜브 영상 등에서는 평당 100만원 초반에서 150만원대의 전원주택 매물이 확인되나, 본 물건의 정확한 가치 판단을 위해서는 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

9.2. 인수 보증금

임차인 최현교의 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

9.3. 입찰가 산정

본 물건은 권리상 안전하고, 임차인 부담이 없다는 장점이 있습니다. 그러나 농촌 지역의 특성상 환금성이 낮을 수 있으며, 토지 이용 제한 등 고려사항이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근 방식을 추천합니다.

* 일반적인 경매 낙찰률을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 범위를 예상 입찰가로 설정합니다.

* 추정 입찰가 범위: 368,000,000원 ~ 411,660,000원

* 보수적 최저 입찰가 (감정가 85%): 368,000,000원

* 적정 입찰가 (감정가 90%): 390,000,000원 내외

* 상한가 (감정가 95%): 411,660,000원

최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법원 경매 정보, 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.