나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20873 [1] 강원특별자치도 횡성군 우천면 법주리 633 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 우천면 법주리 소재 '법주교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수농촌지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 부정형 토지로서 '전'으로 이용중임.
일련번호 2), 3): 세장형 토지로서 '전'으로 이용중임.
일련번호 4): 가장형 토지로서 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)
북서측, 북동측, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 농로와 접함.
일련번호 2), 3)
북서측, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 농로와 접함.
일련번호 4)
남서측으로 폭 약 8m, 북서측, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2), 3)
:농림지역,가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,농업진흥구역<농지법>임.

일련번호 4)
:농림지역,가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 감정평가당시(2025. 9. 4.)에는 인삼밭으로 이용중이었으나 현황조사당시(2025. 9. 30.)에는 작물은 수확, 재배시설물은 철거된 상태였음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

본 물건은 원주지원의 2025타경20873 (1) 사건으로, 강원특별자치도 횡성군 우천면 법주리 633에 소재한 답입니다. 감정가는 194,284,000원이며, 토지 면적은 4,857.00㎡ (약 1,469.47평)입니다. 건물은 존재하지 않으며, 매각 대상은 토지입니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 진부농업협동조합입니다.

1.2. 토지정보

토지 총 면적은 4,857.00㎡이며, 이는 약 1,469.47평에 해당합니다. 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 건물정보

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적도 0.00㎡로 건물은 존재하지 않습니다.

1.4. 감정평가정보

감정평가액은 194,284,000원입니다. 감정평가 당시(2025. 9. 4.)에는 인삼밭으로 이용 중이었으나, 현황 조사 당시(2025. 9. 30.)에는 작물 수확 및 재배 시설물이 철거된 상태였습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

본 건은 강원특별자치도 횡성군 우천면 법주리 소재 '법주교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및접근성

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 접근성은 보통입니다.

2.3. 토지형상및이용상태

본 건 토지는 일련번호 1)은 부정형, 일련번호 2) 및 3)은 세장형, 일련번호 4)는 가장형의 형태를 띠고 있으며, 모두 '전'으로 이용 중입니다. 감정평가 시점에는 인삼밭으로 이용되었으나, 현황 조사 시점에는 작물 수확 및 재배 시설물이 철거된 상태로 확인되었습니다.

2.4. 주변토지이용계획및제한사항

본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당합니다. 구체적으로 일련번호 1), 2), 3)은 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 농업진흥구역에 속하며, 일련번호 4)는 이에 더해 추가적인 가축사육제한구역(젖소:1000m 이하)이 지정되어 있습니다. 횡성군은 자투리 농지에 대한 규제 완화를 검토 중이나, 이는 주로 농업진흥지역 해제와 관련된 것으로, 개별 물건의 규제 사항은 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황요약

등기부상 채권자는 진부농업협동조합으로, 근저당(130,000,000원)과 지상권이 설정되었다가 말소되었으며, 가압류(50,204,086원) 또한 말소되었습니다. 최종적으로 진부농업협동조합이 임의경매를 신청하였으며, 이는 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 180,204,086원입니다. 소유권 변동 이력으로는 이강용(1997.7.8) → 최인규(2017.11.30) → 최우성외 1명(2024.5.1) 순으로 이전되었습니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 18일 접수된 진부농업협동조합의 근저당권 (을5) 입니다.

3.3. 인수권리유무

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 본 건 경매 진행 시 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

3.4. 임차인현황

임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하며, 주변은 주로 농경지와 단독주택으로 이루어져 있습니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 노선 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 제한적입니다.

* 편의시설: 농촌 지역 특성상 기본적인 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

* 주변 환경: 조용한 전원생활 환경이며, 농경지가 주를 이룹니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법규및행정제한

* 농지취득자격증명 필요: 본 건은 농지이므로, 경매 낙찰 후 소유권 이전등기를 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해당 관서에 발급 가능 여부를 문의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 법적 제한이 따릅니다. 특히 가축 사육 제한 사항은 농업인이 아닌 경우 더욱 엄격할 수 있습니다.

6.2. 물건현황변동

감정평가 시점(2025. 9. 4.)에는 인삼밭이었으나, 현황 조사 시점(2025. 9. 30.)에는 작물 수확 및 재배 시설물이 철거된 상태였습니다. 이는 해당 토지의 실제 이용 가능성 및 활용 방안에 대한 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

6.3. 기타리스크

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 파악되지 않아, 인수되는 임차인이 없을 것으로 예상되지만, 잠재적인 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합의견

본 물건은 강원도 횡성군 우천면의 농업진흥구역 내 답으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 경매 진행 시 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 소멸주의 원칙에 따라 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 필수, 농림지역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용에 대한 제반 법규적 제한 사항을 반드시 확인하고, 감정평가 시점과 현황 조사 시점 간의 이용 상태 변화를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 4,857㎡ (약 1,469.47평)의 면적으로 농업 활동이나 관련 시설 부지로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 농업 관련 지역: 농업진흥구역에 해당하여 향후 농업 관련 정책 지원 등을 고려해 볼 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 채무나 권리가 없습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 194,284,000원

입찰 보증금: 감정가의 10% (19,428,400원)

본 건은 인수할 채무가 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 지역 시세, 농지 취득 요건 충족 가능성, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 검토 후, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.