나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경251 [1] 강원특별자치도 강릉시 홍제동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 홍제동 소재 ""강릉초교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택 등이 주를 이루는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체
로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 현황 도로)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약4m의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉) 가축사육제한구역(202
4-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(20
15-05-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 대이나, 토지 일부는 현황 도로로 이용중인바 경매 진행시 참조
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 아스팔트슁글지붕 2층건으로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
목록1
-토지 중 일부(남측)는 도시계획시설 도로에 저촉
-공부상 지목이 대이나 토지 일부(남측및북측)는 현황 도로로 이용 중
목록2
-건물출입에 사용되는 외부 계단등은 건물 가치 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 홍제동 186-1번지에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 강릉지원 2025타경251 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 170,189,000원입니다.

토지 면적은 126.00㎡ (약 38.12평)이고, 건물 면적은 81.90㎡ (약 24.77평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(11.80㎡)도 포함됩니다.

채권자는 안OO이며, 본건은 중복사건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본건은 강릉시 홍제동에 위치하며, "강릉초교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택이 주로 분포하는 주거지역입니다.

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로 노폭 약 4m의 도로를 통해 출입하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 강릉농업협동조합의 근저당 (을3)입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

임차인 현황으로는 조상희 씨가 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 6월 30일이고, 확정일자는 2025년 3월 10일, 배당신고일자는 2025년 9월 18일입니다.

조상희 씨는 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 1,155,333,311원입니다.

4. 상권분석

본건은 전통적인 단독주택 밀집 지역으로, 주변 상권은 주거 생활에 필요한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근 강릉초등학교를 중심으로 한 교육 관련 시설 및 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이 분포할 수 있습니다.

대규모 상업 시설이나 특화된 상권보다는 조용하고 안정된 주거 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 강릉초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 단독주택 지역 특성상 편의점, 소규모 마트 등 기본적인 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 병원, 금융기관 등은 강릉 시내 중심 지역으로 이동하여 이용해야 할 수 있습니다.

* 녹지/휴식: (주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 없으나, 단독주택 지역의 특성상 개별 주택 마당 등 활용 가능)

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용상 제약: 본건 토지의 일부(남측)는 도시계획시설 도로에 저촉되며, 남측 및 북측 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 활용이나 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외에 별도로 평가된 제시외 건물(11.80㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 외부 계단 등 건물 가치에 포함 평가되었으며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 건물은 1992년에 건축되어 연식이 약 30년 이상 경과하였습니다. 내부 수리나 보강이 필요할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 남측 4m 도로를 통해 출입하는 구조로, 차량 통행이나 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 파악된 임차인 외에 다른 임대 관계가 있을 수 있으며, 정확한 명도 진행을 위해 추가 조사가 필요합니다.

* 중복사건: 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 절차나 권리관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 강릉시 홍제동에 위치한 단독주택으로, 강릉초등학교 인근의 주거지에 자리하고 있습니다.

낙찰 시 인수해야 할 권리가 없어 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지 일부가 도로로 이용되고 있고 도시계획시설에 저촉되는 점, 건물의 연식, 그리고 제시외 건물 포함 등은 향후 활용 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

주거 용도로 활용하기에 적합하나, 관련 제반 사항에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 활용 가치가 있습니다.

* 장기적인 가치 상승 기대: 강릉시의 지역 개발 및 주택 시장 동향에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 170,189,000원입니다.

최근 주변 다세대, 연립주택 매매 사례를 참고하였으나, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

토지 일부의 도로 저촉 및 현황 도로 이용, 건물의 연식 등을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 권리관계의 안전성을 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

이에, 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.