나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101302 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 711-89 꿈에그린7차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양공업고등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 재래시장, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 수도권 전철 1호선 ""안양역""이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 제5층 제502호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북동측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 711-89, 711-344 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

안양동 711-343 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101302 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김O (강제경매 신청 채권자는 임차인 김현으로 확인됨)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

물건 종별: 다세대주택

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 711-89 꿈에그린7차 5층 502호

1.2. 물건 현황

건물 사용 승인일: 2020년 6월 23일

건축 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 6층 중 5층 502호

연면적 (건축물대장): 853.84㎡

토지 면적 (공부): 447.2㎡ (대지권: 34.31㎡)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 355,000,000원

토지 면적: 34.31㎡ (약 10.38평)

건물 면적: 53.79㎡ (약 16.27평)

총 면적 (전용면적 기준): 53.79㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교" 남동측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 재래시장, 공원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

근거리에 수도권 전철 1호선 "안양역"이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 건축물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호임.

위생 및 급배수, 개별 난방, 승강기, 주차 설비 등이 설치되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본 상 다수의 압류 및 가압류 권리가 존재하나, 강제경매 개시결정으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

말소되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약에는 해당 권리가 확인되지 않음.

3.2. 말소기준권리

을구 7번, 2025년 8월 27일 접수된 김현의 강제경매 개시결정 (채권액 339,000,000원)이 말소기준권리임.

3.3. 인수 권리

강제경매 개시결정 이후의 권리들은 매각으로 소멸됨.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 명확히 확인되지 않음에 유의해야 함.

3.4. 임차인 분석

본 물건에는 총 2명의 임차인이 등재되어 있음.

임차인 1: 김

* 전입일자: 2020년 7월 17일

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 인수 대상이 아님.

임차인 2: 김

* 전입일자: 2020년 7월 17일

* 확정일자: 2020년 7월 17일

* 보증금: 339,000,000원, 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 8월 27일

* 권리분석: 대항력이 있으며, 보증금 339,000,000원에 대한 배당 신청을 하였음. 강제경매 신청 채권자 본인이기도 함.

인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금이 339,000,000원으로 확인되어 이에 대한 면밀한 확인이 필요함. 만약 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없음.)

주의 문구: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 339,000,000원에 대해 배당 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건은 금액은 명확하나, 배당 여부 및 인수 가능성에 대한 확인이 중요함.)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 2026년 7월 거래 사례 분석:

* 삼성원빌B동 (2015년식, 51.54㎡, 3층): 200,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

* 미영팰리스 (2017년식, 60.33㎡, 4층): 285,000,000원 (2026년 7월 6일 거래)

입력된 JSON 정보 중 "동신빌라(나동)"은 1980년식으로 본건과 건축 연식 및 종류(연립)에서 차이가 커 직접적인 비교 대상으로는 부적절함.

4.2. 시세 분석 및 비교

본건 물건의 면적은 53.79㎡ (약 16.27평)임.

최근 거래된 "삼성원빌B동"(51.54㎡, 약 15.6평)의 200,000,000원 거래가는 평당 약 12,820,000원.

"미영팰리스"(60.33㎡, 약 18.25평)의 285,000,000원 거래가는 평당 약 15,620,000원.

본건 물건의 감정가 355,000,000원은 평당 약 21,820,000원으로, 최근 시세보다 상당히 높은 편으로 판단됨.

건축 연식 (2020년 준공)을 고려하면, "미영팰리스"(2017년식)와 유사한 수준 또는 그 이상으로 평가될 여지가 있으나, 현재 감정가는 최근 실거래가와 비교 시 고평가된 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 재래시장, 근린생활시설 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

인근에 안양공업고등학교가 소재함.

5.3. 혐오시설

지도 서비스(Google Maps, Naver Maps 등)를 기반으로 조사한 결과, 본건 소재지 주변으로 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 (보증금 339,000,000원)이 존재하며, 강제경매 신청 채권자이기도 함.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 김 임차인의 보증금이 매각으로 인해 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없음. 이는 예상 입찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 법원 기록(배당표 등) 및 현장 조사를 통해 해당 보증금의 인수 여부를 반드시 명확히 확인해야 함.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

건물 사용 승인일이 2020년으로 비교적 신축이나, 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 하자 발생 여부 등에 대한 면밀한 현장 확인이 필요함. 장기 미사용 시 발생할 수 있는 노후화 문제도 잠재적 리스크가 될 수 있음.

6.3. 기타 리스크

경매 물건의 특성상 예상치 못한 추가 비용(명도비, 수리비 등)이 발생할 수 있음.

부동산 시장의 변동성 및 경기 침체 가능성도 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편임.

다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적임.

현재 감정가가 최근 주변 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요하며, 리스크 요인을 충분히 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

안양역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 안정적인 수요 기대 가능.

토지/건물 일괄 매각으로 토지 가치 상승 잠재력 보유.

대항력 있는 임차인 관련 리스크를 명확히 해소하고 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 경우, 투자 가치 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 355,000,000원

주변 시세 (2026년 7월, 전용면적 기준):

* 삼성원빌B동 (51.54㎡): 200,000,000원 (평당 약 12,820,000원)

* 미영팰리스 (60.33㎡): 285,000,000원 (평당 약 15,620,000원)

본건 물건 면적(53.79㎡, 약 16.27평) 및 건축 연식(2020년)을 고려 시, 최근 시세 범위(평당 약 12,800,000원 ~ 15,600,000원)를 적용하면 적정 가치는 약 210,000,000원 ~ 253,000,000원 수준으로 추정됨.

규정상 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"고 되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 339,000,000원 인수 가능성이 중대한 리스크로 존재하므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

만약 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 완전히 해소된다는 확실한 판단이 설 경우, 시장 시세 및 권리 분석 결과, 낙찰 후 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위를 제안합니다.

제안 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 270,000,000원

주의: 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 하였으며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 완전히 배제하지 못한 상태에서의 시세 반영치입니다. 실제 입찰 결정 시에는 법원 기록(배당표, 물건명세서 등), 임차인과의 협상 결과, 현장 조사 결과 등을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 김 임차인의 보증금 339,000,000원이 낙찰자에게 인수될 경우, 본 제안 입찰가로 낙찰받는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.