나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101369 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 814-8 타운하우스 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 '안양예술공원 주차장' 동측 인근에 위치하며 주
변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 소재하는 지역으로 위치, 환경,
접근정도 등으로 보아 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 중 제3층 제301호로서,
(사용승인일자 : 2020.05.13.)
외 벽: 석재 붙임 마감 등 입니다.
내 벽: 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등 입니다.
창 호: 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택의 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-06-21), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류
(대도시권)<도로법>, 정비구역(주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101369 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 814-8 타운하우스 B동 3층 301호

건물명: 타운하우스 B동

토지/건물: 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (말소기준권리 기준)

사용승인일자: 2020년 5월 13일

1.2. 면적 및 가격

감정가: 349,000,000원

토지 면적: 42.14㎡ (약 12.75평)

건물 면적: 57.90㎡ (약 17.51평)

총 주거 면적: 약 30.26평

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 '안양예술공원 주차장' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 8월 28일 수원지방법원 안양지원에 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (2025타경101369)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 순위에 등기된 주택임차권 (2023년 8월 7일 등기)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

해당 임차권의 보증금은 330,000,000원이며, 경매 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 330,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 14일

확정일자: 2021년 6월 17일

대항력: 있음 (말소기준권리보다 선순위)

비고: 임차인은 대항력이 있어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.4. 채권 분석

등기부등본 상 주요 채권액은 다음과 같습니다.

* 임차보증금: 330,000,000원 (매수인이 인수)

* 한국주택금융공사 (강제경매 신청 채권액): 388,569,801원

총 채권액은 최소 718,569,801원 이상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 안양예술공원 인근에 위치하며, 주변에 공원과 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

근린생활시설이 지역 내에 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 안양예술공원 등 문화 및 여가 시설 접근성이 우수합니다.

* 교육시설: 석수초등학교, 안양중학교, 삼현여자고등학교, 안양예술고등학교 등 다수의 교육 기관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 주변이 공동주택 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 임차인의 보증금 330,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 예상 인수금액을 반드시 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 복합적인 토지이용 규제가 적용되어 있어 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 타운하우스로, 안양예술공원 인근의 쾌적한 입지 조건과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

하지만, 3억 3천만원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

감정가 3억 4천 9백만원 대비 인수해야 할 보증금이 상당한 비중을 차지하므로, 권리 분석과 인수 금액에 대한 철저한 검토 후 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설이며, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 쾌적한 자연환경: 안양예술공원이 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 주거용으로 사용하기에 적합한 면적과 최신 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 349,000,000원

인수 임차인 보증금: 330,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택/타운하우스의 시세는 대략 3억 2천만원에서 3억 7천만원 범위로 추정됩니다. (예: 연현씨티빌 78.44㎡ 3.95억원 거래 사례 분석)

본건의 건물 면적(57.90㎡)을 고려할 때, 최신 연식(2020년)을 감안한 적정 시장 가치는 약 3억 2천만원 ~ 3억 4천만원 수준으로 예상할 수 있습니다.

매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 330,000,000원임을 감안하면, 매수자의 총 실질 지출 비용은 (입찰가 + 330,000,000원)이 됩니다.

이 총 지출 비용이 시장 시세(약 3억 2천만원 ~ 3억 4천만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같이 계산됩니다.

예상 입찰가 = 목표 시장 가치 - 인수 보증금

목표 시장 가치 하한선 (320,000,000원)을 기준으로 계산 시,

예상 입찰가 <= 320,000,000원 - 330,000,000원 = -10,000,000원

이는 본 물건에 대해 매수인이 입찰가를 0원 이하로 써야만 시세 대비 손해를 보지 않는다는 것을 의미합니다. 현실적으로 입찰이 어려운 구조이며, 이는 높은 위험성을 내포합니다.

다만, 경매 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 있으나, '대항력 있는 선순위 임차인' 및 '물건명세서' 상의 명확한 인수 내용으로 미루어 볼 때, 330,000,000원의 보증금 인수는 불가피한 것으로 판단됩니다.

따라서, 극히 보수적인 관점에서, 만약 입찰을 진행한다면 인수 보증금으로 인한 손실을 감수하거나, 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 20,000,000원

(본 입찰가 범위는 시장 시세 대비 매우 공격적인 금액이며, 유찰 가능성이 높습니다. 해당 금액으로 낙찰 시, 총 실질 지출은 약 3억 4천만원 ~ 3억 5천만원으로, 시장 가치 하한선과 비슷하거나 약간 초과할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.