나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53182 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-143호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 1층 씨에이-143호 외 3개호로서 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 건축물대장상 2종근린생활시설(휴게음식점)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공장,근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53182 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-143호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(휴게음식점))

감정가: 561,000,000원

토지면적: 13.64㎡ (약 4.13평)

토지지분: 13.64㎡ (약 4.13평)

건물면적: 39.56㎡ (약 11.97평)

건물지분: 39.56㎡ (약 11.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "안산역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 복합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 4호선 안산역이 도보 약 4분 거리에 있어 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕을 갖춘 13층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 기재되어 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 광로3류(폭 40m~50m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리 및 권리관계

본 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 14일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3, 금1,896,000,000원)입니다. 해당 권리 이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,082,655,049원입니다.

1.3. 2. 인수 가능한 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사진우금속

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-05

* 확정일자: 2025-03-07

* 배당신고일자: 2025-10-24

* 대항력: 없음

* 임차인 이름 마스킹: 주 금속

* 임차인 설명: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무는 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

물건이 소재한 안산시 단원구 신길동 일대는 안산역을 중심으로 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 밀집한 산업 및 상업 복합 지역입니다. 반월국가산업단지와 시화산단이 인근에 위치하여 관련 종사자들의 배후 수요가 풍부합니다.

1.4. 2. 업종 적합성

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 건물 내 지원시설(상가) 및 유통상가도 운영 중입니다. 따라서 식음료, 소매, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통 및 편의시설

안산역과 인접한 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 2. 주변 환경

주변에 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 많아 관련 종사자들의 출퇴근 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 확인하기 어렵습니다. 다만, 안산시는 2026년까지 소각장 증설이 시급한 상황이며, 대체 부지 확보에 어려움을 겪고 있다는 관련 보도가 있습니다. 이는 생활 환경에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로 추후 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 채권 총액

등기부채권 총액이 감정가를 크게 초과하는 점은 유찰 가능성 또는 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 2. 임차인 명도

비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 3. 공동담보 및 유동화 물건

일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 분석됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산역 인근의 역세권에 위치한 지식산업센터 내 상가로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 주변 산업단지의 배후 수요와 복합 상업 지역의 특성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 복합적인 지역 특성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안산역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 시세 상승 기대.

* 지식산업센터 및 주변 산업단지 종사자들을 기반으로 한 풍부한 배후 수요.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성 예상.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 동시 취득 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 561,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 최종 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 높은 채권 총액으로 인해 경쟁이 치열할 수 있으므로, 철저한 시장 조사를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

(참고: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시세 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정하게 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.