나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53196 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1335 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) : 조적조 평스라브지붕 지상3층 건물내 제2층 제203호로서,

외 벽 : 돌붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약10m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.01.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

* 경기도 안산시 상록구 사동 1335, 2층 203호

1.2. 건물 구조 및 용도

* 조적조 평스라브 지붕 3층 건물 내 2층 203호, 다세대주택

1.3. 면적

* 토지 면적: 23.90㎡ (약 7.23평) / 토지 지분: 23.903㎡ (약 7.23평)

* 건물 면적: 38.10㎡ (약 11.53평) / 건물 지분: 38.1㎡ (약 11.53평)

1.4. 감정가

* 79,000,000원

1.5. 경매 구분 및 사건번호

* 부동산강제경매, 안산지원 2025타경53196 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역. 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 국민건강보험공단의 압류(2022-07-22)이며, 본 건 경매 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시 결정 등기(2025-08-28)는 말소기준권리보다 후순위이나, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 73,150,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-07-28

* 전입일자: 2018-10-22

* 대항력: 없음

* 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.01.26.자로 제출하였으며, 이에 따라 임차인은 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함.

* 따라서, 인수되는 임차보증금은 0원임.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존 (1996.02.09)

* 소유권 이전 (상속) (2010.05.03)

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 2018.10.22 등기, 2016.07.28 확정일자, 73,150,000원) - 말소 예정

* 압류 (국민건강보험공단, 2022.07.22) - 말소 예정

* 압류 (안산시, 2022.08.02) - 말소 예정

* 압류 (안산시, 2024.10.29) - 말소 예정

* 강제경매 (서울보증보험 주식회사, 2025.08.28, 96,547,979원) - 본 경매 건, 말소 예정

* 등기부 채권 총액: 73,150,000원

3.4. 권리 분석 총평

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됨. 특히 임차인 한국토지주택공사의 보증금 73,150,000원은 대항력이 없어 인수되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 안산시 상록구 사동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임. 시곡중학교 인근에 위치하며, 교통 접근성이 양호한 편임.

4.2. 최근 실거래가 동향 (분석)

* 최근 (2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 2022년 준공된 66.65㎡(약 20.16평) 건물이 2억 6,800만원 (평당 약 1,330만원), 2020년 준공된 71.52㎡(약 21.63평) 건물이 2억 4,900만원 (평당 약 1,150만원)에 거래됨.

* 반면, 2001년 준공된 59.83㎡(약 18.10평) 건물이 1억 500만원 (평당 약 580만원)에 거래되어, 건물의 신축 연도에 따라 시세 차이가 크게 나타남.

* 본건은 1995년/1996년 준공으로 비교적 노후된 건물에 해당하며, 전용면적 38.10㎡(약 11.53평) 기준, 감정가 7,900만원 (평당 약 685만원)은 유사 연식의 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 북측 인근에 시곡중학교가 위치하며, 도보로 통학 가능한 거리에 초등학교 및 고등학교가 소재할 것으로 예상됨.

5.3. 의료시설

* 안산시립병원을 비롯한 다수의 병원 및 의원들이 차량으로 접근 가능한 거리에 소재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

* 본건은 임차인 한국토지주택공사가 존재하나, 대항력이 없고 매수인에게 잔존 보증금 반환 의무가 없으므로, 임대차 관련 직접적인 금전적 부담은 없음. 다만, 임대차 관계의 종료 및 명도 절차 진행 시 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 건물 노후도

* 1995년/1996년 준공으로 약 30년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 기타 (토지이용계획 등)

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 토지를 취득할 경우 허가가 필요함 (2026.08.25.까지).

* 본건 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 건물이 연식은 있으나 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어 있음. 특히, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적인 요소임. 교통 및 교육 시설 접근성이 양호하며, 지역 개발 가능성도 잠재하고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건임.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금 없음 (0원).

* 말소기준권리보다 후순위 권리들로, 매각으로 모든 권리 소멸 예정.

* 합리적인 감정가 및 주변 시세 대비 저평가 가능성.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 79,000,000원

* 주변 실거래가 및 건물 노후도, 임차보증금 미인수 조건 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 83,000,000원으로 제안함. (이는 보증금 미인수 가격 기준이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.