나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53203 [1] 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 성지타워1차 내 13층 1301호로
외벽 : 석재 타일 붙임 및 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시입니다.

이용상태

아파트로 이용하고 있습니다.

설비내역

위생, 급배수 설비, 난방, 승강기, 공동현관 보안설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 공동주택 건부지로 이용하고 있습니다.

인접 도로상태등

북동측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 시흥시 신천동 713-3)
도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
건축물현황도 옥탑층에 제시외건물(본건 내부계단을 통해 접근하는 다락으로 추정)이 소재하여 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기를 바랍니다.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차권자 박지희)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨
-건축물대장 상 옥탑층에 본건 내부계단을 이용하는 제시외건물(다락-주거용복측)이 소재하여 이를 감안하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53203 (1)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 302,000,000원

토지면적: 11.09㎡ (약 3.35평)

토지지분: 11.09㎡ (약 3.35평)

건물면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

건물지분: 49.81㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하고 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다. 북동측으로 도로와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 속하며, 국지도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 18일 접수된 주식회사일해농산의 근저당권(을3)입니다.

* 주요 권리사항

등기부등본 상 소유권 이전, 근저당, 압류 등 다수의 권리들이 등기되었다가 말소된 상태입니다. 주목해야 할 권리는 주택도시보증공사(임차권자 박지희 승계인)가 설정한 주택임차권(을4)입니다.

* 임차인 분석

임차인은 주택도시보증공사(임차권자 박지희 승계인)이며, 보증금 275,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 4월 2일, 확정일자는 2021년 3월 2일입니다.

특이사항으로 '대항력있는임차인'이라는 문구가 있으나, 임차인 현황표 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 1일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출된 상태입니다. 따라서, 경매 절차 진행 시 임차인으로 인한 대항력 있는 권리 문제는 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 등기부상 주택임차권(을4) 또한 '말소' 처리되어 있습니다.

* 인수되는 권리 유무

상기 임차인 분석 결과, 임차인으로 인한 대항력 있는 권리는 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다. 그 외 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설

본건 건물 주위로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 용도

본 건물은 '성지타워1차'로, 공동주택(아파트)으로 사용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경

'소래초등학교'가 남측 인근에 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의 시설

주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물

건축물대장 상 옥탑층에 본건 내부 계단을 이용하는 제시외건물(다락-주거용복측)이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 평가에 반영되었으나, 실제 거주 또는 이용 시 추가적인 확인이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항

특정용도제한지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래에 한함) 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경, 투자 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 관련 특이사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 여러 번 언급되는 점으로 보아, 주택도시보증공사와의 거래 과정에서 발생한 특이사항이 있을 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 확약서 제출로 인해 대항력 관련 리스크는 해소된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 아파트로, 소래초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 공동주택으로 이용 중입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 가장 큰 쟁점이었던 임차인 관련 대항력 문제 또한 HUG와의 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 옥탑층의 제시외 건물 존재 및 토지이용계획 상 일부 제한사항은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 관련 권리 부담(대항력)이 사실상 없는 상태로, 명확한 권리 관계 확인이 가능합니다.

* 감정가 302,000,000원을 기준으로, 경쟁 입찰 상황 및 시장 상황에 따라 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 소래초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 수요가 기대되는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 302,000,000원을 기준으로, 실제 시장 상황, 경쟁 현황, 추가적인 권리 관계 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인 관련 대항력 있는 권리 부담이 없는 것으로 판단되므로, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 보다 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.