나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53189 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 736-74 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 ‘흘곶마을회관’ 북측 직선거리 약350미터 지점에
위치하며, 인근일대는 주거 및 상업(펜션)용 부동산들이 밀집하여 소재하는 해안 지역임.

교통상황

대부도 남서측 해안에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 버스정류장
이 소재하나 노선 및 운행횟수는 적은 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1): 가장형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 주거용 건부지로
이용중임.
기호(3): 부정형의 평지로서 포장도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 기호(3)토지를 이용한 폭6~8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(3) :도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골조 경사지붕 3층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

단독주택(하이바다 키즈풀빌라)으로 이용중임.
(별첨 건물개황도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 본건물의 부합물로 평가하고 매각대상 포함
-목록 3은 지목 및 현황이 도로이고 지분매각임.
-목록2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 등재(1층 무단증축)
-본건 토지, 건물에 부합하는 석축, 수영장, 테크설비, 차양, 바닥포장, 일반적인 급배수설비 등은 거래관행상 토지 및 건물에 포함하여 평가
-최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만단위는 절사한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경53189 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO (기타 채권자 다수 확인됨)

감정가: 688,352,800원

1.2. 토지 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 736-74

용도: 단독주택

면적: 833.00㎡ (약 251.97평)

토지지분: 502.98720000000003㎡ (약 152.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 주거용 건부지로 이용 중 (기호 1), 포장도로로 이용 중 (기호 3, 지분매각)

인접 도로: 폭 6~8미터 포장도로 접합

1.3. 건물 정보

연면적: 188.52㎡ (약 57.03평)

구조: 철근콘크리트구조, 경량철골조 경사지붕 3층건

이용상태: 단독주택 (하이바다 키즈풀빌라)

건물 제시외면적: 179.90㎡ (부합물로 평가, 매각 포함)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 위반건축물 (1층 무단증축)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 안산시 단원구 대부남동에 소재하며, ‘흘곶마을회관’ 북측 직선거리 약 350미터 지점에 위치합니다.

인근 지역은 주거용 부동산과 함께 펜션 등 상업용 부동산이 밀집한 해안 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대부도 남서측 해안에 위치하고 있어 차량 접근은 가능합니다.

근거리에 버스정류장이 소재하나, 노선 및 운행 횟수가 적어 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

주요 토지(기호 1)는 가장형의 토지로 북하향 완경사지를 평탄하게 조성하여 주거용 건부지로 이용 중입니다.

일부 토지(기호 3)는 부정형의 평지로 포장도로로 이용되고 있으며, 해당 지분 매각 대상입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역

* 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지, 건물)

* 토지 등기부:

소유권 이전: 곽인기 (2017.07.24.), 김명현 (2021.03.23.)

근저당: 수원화성오산축산업협동조합 (2021.03.23., 312,000,000원 - 말소기준권리), 수원화성오산축산업협동조합 (2022.12.26., 120,000,000원), 김민주 (2022.12.29., 130,000,000원), 김민주 (2023.09.01., 120,000,000원)

임의경매: 김민주 (2025.08.28., 130,000,000원, 2025타경53189)

강제경매: 정지두 (2026.01.15., 2026타경50119)

가압류: 주식회사케이티스틸 (2026.01.15., 114,764,537원)

압류: 안산시 (2026.03.31.)

* 건물 등기부:

소유권 보존: 김명현 (2021.03.23.)

근저당: 수원화성오산축산업협동조합 (2021.03.23., 312,000,000원 - 말소기준권리), 수원화성오산축산업협동조합 (2022.12.26., 120,000,000원), 김민주 (2022.12.29., 130,000,000원), 김민주 (2023.09.01., 120,000,000원)

압류: 안산시 (2025.04.15.), 안산세무서장 (2025.11.03.)

임의경매: 김민주 (2025.08.28., 130,000,000원, 2025타경53189)

강제경매: 정지두 (2026.01.15., 2026타경50119)

가압류: 주식회사케이티스틸 (2026.01.15., 114,764,537원)

압류: 안산시 (2026.03.31.)

등기부채권 총액: 796,764,537원

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

토지 및 건물 등기부 모두 2021년 3월 23일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-29

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 권리분석 종합

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현재 등기부상 권리관계는 명확하며, 소멸주의 원칙에 따라 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 사용 관계는 현장 조사 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건은 해안가 지역에 위치하며, 인근에 펜션 등 상업용 부동산이 밀집한 것으로 파악됩니다.

그러나 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보 JSON이 포함되어 있지 않아, 인근 시세 및 상권 형성 현황에 대한 구체적인 분석은 어렵습니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 해당 지역의 부동산 시세 자료 및 상업 시설 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 생활 기반 시설

인근에 '흘곶마을회관'이 소재하며, 펜션 등 상업 시설이 밀집해 있어 관련 편의시설은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

단, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)의 위치 및 접근성에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 좋습니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 해안가 주변 특성상 관광객 및 유동인구에 따른 소음 등이 발생할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

목록 2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (1층 무단증축).

이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 건축물대장 정리를 위한 철거 또는 시정 조치가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 중복사건

본건은 2025타경53189 외에 2026타경50119 등 다른 경매 사건이 중복으로 진행되고 있습니다.

이는 경매 절차 진행 및 잔금 납부 시점에 영향을 미칠 수 있으므로, 법원에 관련 진행 상황을 확인해야 합니다.

6.3. 도로 지분 매각

목록 3은 지목 및 현황이 도로로, 해당 토지의 지분 매각 대상입니다.

이는 해당 도로의 이용 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규 및 규제를 따르며, 외국인 등에 대한 토지거래 허가 요건이 적용될 수 있습니다.

6.5. 기타

* 임대관계: 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 사용 관계 확인이 필요합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

* 건물 내부: 관계인 부재로 현장 조사가 건축물 현황도 및 탐문조사에 의거하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문 시 직접 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: ㄱ, ㄴ 제시외 건물은 본 건물 부합물로 평가되어 매각 대상에 포함됩니다. 이와 관련한 별도 관리 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지, 건물에 부합하는 석축, 수영장, 테크설비, 차양, 바닥포장, 급배수설비 등은 거래 관행상 포함 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동의 해안가에 위치한 단독주택(키즈풀빌라)으로, 주거 및 상업(펜션)용 부동산이 밀집한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 전혀 없어 명확한 권리 관계를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 1층 무단증축으로 인한 위반건축물 등재, 토지 지분 매각, 복잡한 토지 이용 제한 사항 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 철저한 실사 및 관련 법규 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

해안가 지역의 특성상 관광 및 숙박 수요를 고려한 투자 가치를 기대할 수 있으나, 위 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 매각으로 소멸되는 권리관계로 깨끗한 등기 확보 가능.

* 해안가 지역의 펜션 및 숙박 시설 관련 수요 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용도 높음.

* 제시외 부합물(수영장 등)이 감정가에 포함되어 있어 활용 가치 상승.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 불가 사유

제공된 정보 내에 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보 JSON이 포함되어 있지 않아, 본건과 유사한 조건의 비교 가능한 물건에 대한 시세 분석이 불가능합니다. 따라서 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다.

9.2. 일반적 접근 방안

상기 명시된 잠재적 리스크(위반건축물, 도로 지분 등)와 제한된 정보 상황을 감안할 때, 일반적으로 감정평가액 대비 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

다만, 지역의 개발 계획, 관광 수요 변화, 유사 물건의 실제 거래 사례 등을 추가적으로 조사하여 입찰가를 조정해야 합니다.

9.3. 최종 입찰가 결정 시 고려사항

* 위반건축물 시정 비용, 도로 지분 활용 방안 등 추가적으로 투입될 수 있는 비용을 산정해야 합니다.

* 현장 방문 시 건물의 상태, 주변 환경, 잠재적 하자 등을 종합적으로 재평가해야 합니다.

* 단순 감정가보다는 시장 상황과 본건의 특성을 반영한 합리적인 가격 결정이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 본 물건에 대한 심층적인 시장 조사와 현장 실사 이후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.