나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31608 [1] 경기도 이천시 신둔면 수광리 135-49 레이캐슬 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 ""신둔면 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변 근린생활시설, 단독주택 내지 공동주택(다세대 등), 농경지 등이 혼재하는 면소재지로서 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임. (집합건축물대장 '건축물현황도'상 방3, 욕실2, 주방/식당 등, 후첨 도면 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있고, 출입구 보안개폐시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

단지를 이루는 인접 토지등과 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 여주지원 2025타경31608 (1)

소재지: 경기도 이천시 신둔면 수광리 135-49 레이캐슬 104동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 면적정보

토지면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

토지지분: 53.00㎡ (약 16.03평)

건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

건물지분: 58.45㎡ (약 17.68평)

1.3. 건축물정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2016년 05월 17일

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

내부구조: 방3, 욕실2, 주방/식당 등

1.4. 입지조건

1.4. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 ""신둔면 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 간선도로변 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택(다세대 등), 농경지 등이 혼재하는 면소재지로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.4. 2.교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 3.토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1.현황

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 서OO입니다.

1.5. 2.임차인 현황

* 임차인: 서

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-10

확정일자: 2021-10-25

배당신고일자: 2023-11-17

대항력: 있음

비고: 주택임차권등기(2023.11.17. 등기) 되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 매수인에게 대항 가능합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 유은석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-10

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2023-11-17

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

1.5. 3.등기부 현황

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2021-12-15 접수, 240,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 서연지 임차권등기 (2023-11-17 등기, 210,000,000원)

등기부채권 총액은 450,000,000원입니다.

1.6. 상권분석

1.6. 1.주변 실거래가 분석

최근 동일 단지 내 또는 유사 건물 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 레이캐슬(106동): 2026년 3월, 59.72㎡ 거래가 15,500만원 (약 260만원/㎡)

* 프리마빌(104동): 2026년 5월, 84.88㎡ 거래가 37,000만원 (약 436만원/㎡)

* 풍전주택: 2026년 5월, 42.06㎡ 거래가 6,100만원 (약 145만원/㎡)

본 물건(58.45㎡)의 감정가는 166,000,000원입니다. 주변 시세 분석 시, 레이캐슬 106동의 거래가가 유사 면적으로 가장 근접하며, 프리마빌 104동의 높은 거래가는 대형 면적 또는 신축 연도의 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

1.6. 2.주변 환경

지도상 주변을 확인한 결과, 본 물건지 인근에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거시설과 농경지가 혼재된 지역입니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1.편의시설

본 물건지 남동측 인근에 신둔면 행정복지센터가 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 2.기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다 (단, 대항력 있는 임차인 정보 확인됨).

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 서 임차인의 보증금 210,000,000원 인수 부담입니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용 산정에 필수적으로 고려해야 합니다. 이는 감정가(166,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

1.8. 2.공동담보

공동담보 물건으로, 이는 경매 절차의 복잡성이나 다른 채권자의 권리 행사 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 신둔면 소재 다세대주택으로, 건축된 지 약 8년된 비교적 신축 건물입니다. 주위 환경 및 교통 사정은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 이 금액은 감정가를 상회하므로, 본 물건의 취득 시 총 투자 비용이 상당할 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식(2016년)의 다세대주택입니다.

* 이천시 지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 레이캐슬 단지 내 물건으로, 어느 정도의 단지 규모와 관리 수준을 기대할 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 원칙에 따라, 주변 최고가 시세(프리마빌 104동 370,000,000원 / 84.88㎡, 약 436만원/㎡)를 기준으로 예상 시장 가치를 약 255,000,000원 (58.45㎡ * 436만원/㎡)으로 산정하였습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 (예상 시장가치 - 인수 보증금)으로 계산됩니다.

예상 입찰가: 45,000,000원 (4,500만원)

총 예상 인수 금액 (입찰가 + 인수 보증금): 45,000,000원 + 210,000,000원 = 255,000,000원

본 물건 취득 시, 입찰가 외에 210,000,000원의 보증금을 추가로 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 255,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 주변 유사 물건 시세 및 감정가와 비교 시 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.