나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52856 [1] 경기도 광주시 능평동 131-130 파인빌 102동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ‘능평초등학교’ 북동측 원거리에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 제1층 제101호로서

외벽:벽돌쌓기, 외장석재 붙임 등
창호:하이샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측이 폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.
8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,
다세대)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52856 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 131-130 파인빌 102동 1층 101호

신주소: 경기도 광주시 오포로171번길 17-188 (능평동)

용도: 다세대주택

건축년도: 2013년 (2012년 동 기간 인근 건물 거래)

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 63.39㎡ (약 19.18평)

토지지분: 63.39㎡ (약 19.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.87㎡ (약 15.69평)

건물지분: 51.865㎡ (약 15.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 제1층 제101호

외벽: 벽돌쌓기, 외장석재 붙임 등

창호: 하이샷시 창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용중

설비내역: 위생설비, 급.배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용상태: 남하향 완경사지대내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용중

인접 도로상태: 동측이 폭 약 6미터 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ‘능평초등학교’ 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 버스 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

말소기준권리: 2022년 9월 1일 수영세무서장의 압류 (갑4)

경매개시결정: 2025년 8월 22일 한국주택금융공사의 강제경매 (갑8)

3.2. 임차인 현황

임차인: 양홍범

전입일자: 2022년 3월 18일

확정일자: 2022년 2월 22일

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

말소기준권리(2022-09-01)보다 전입일자(2022-03-18) 및 확정일자(2022-02-22)가 빠르므로 대항력 있는 임차인임.

주택임차권 등기(을11) 상 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있음.

3.3. 기타 권리 분석

소유권 변동 내역 및 압류, 근저당 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됨.

단, 을11번 주택임차권은 매수인에게 인수되는 권리임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같음:

* 2023년 건축, 53.84㎡, 3층: 160,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 2012년 건축, 59.96㎡, 1층: 164,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 2019년 건축, 52.3㎡, 4층: 247,000,000원 (2026년 5월 거래)

4.2. 본건과의 비교

본건 건물 면적은 51.87㎡ (약 15.69평)으로, 2013년 건축된 포레스빌(103동)의 53.84㎡ 면적과 유사함. 해당 물건의 최근 거래가 160,000,000원과 비교할 때, 본건의 건물 가치는 약 160,000,000원 수준으로 평가할 수 있음. 필하우스의 경우 신축 연도 및 거래가 차이가 있어 직접적인 비교는 어려우나, 지역 내 신축 및 고급 다세대주택의 경우 더 높은 가격대에 거래됨을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음.

'능평초등학교'가 북동측 원거리에 위치하고 있어 통학 환경은 보통임.

5.2. 편의시설 및 교통

차량 접근성이 양호하며, 버스 이용이 가능한 지역임.

개별난방, 도시가스 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 205,000,000원의 대항력 있는 임차인 양홍범이 존재하며, 해당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점임.

6.2. 감정가 대비 높은 인수 보증금

본건의 감정가는 155,000,000원이지만, 인수해야 할 임차인 보증금은 205,000,000원으로 감정가를 초과함. 이는 매수 시 실질적인 총 매입 비용이 감정가를 훨씬 상회하게 됨을 의미함.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 토지 이용 규제 지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용이나 건축에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 자체 분석 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 핵심적인 고려 사항은 보증금 205,000,000원의 대항력 있는 임차인 양홍범의 존재입니다. 이 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 본건의 감정가(155,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 투자 시 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 상승 여력

능평동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 인수 금액 고려 시 저가 매수 가능성

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 크므로, 낙찰가를 보증금 인수 비용을 고려하여 매우 낮게 설정할 경우, 총 매입 비용이 시세 대비 저렴하게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 이는 높은 위험 감수를 수반합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상

본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 인근 다세대주택 시세는 약 160,000,000원에서 164,000,000원 수준으로 파악됩니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본건은 대항력 있는 임차인에게 205,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 상황입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 특이사항이 있으나, 등기부 등본 상 '말소: 인수'로 명시된 주택임차권(을11)을 고려할 때, 해당 보증금은 매수인이 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하는 규칙에 따라, 본건의 순수한 부동산 가치(약 160,000,000원)를 기준으로 산정하는 것이 타당합니다. 따라서, 보수적으로 본건 부동산의 시장 가치인 160,000,000원 보다 약간 낮은 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 취득 비용은 낙찰가(150,000,000원) + 인수 보증금(205,000,000원) = 355,000,000원이 됩니다. 이는 현재 파악된 주변 시세(160,000,000원 ~ 247,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 투자는 신중하게 접근해야 합니다. 이 물건은 인수되는 보증금으로 인해 투자 위험이 매우 높은 물건으로 판단됩니다.

추가적으로, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 문구와 '말소: 인수'라는 상반된 정보에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 만약 205,000,000원의 보증금이 실제로 인수되지 않는다면, 본 물건의 투자 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.