나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52824 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재‘모란민속5일장’동측 인근에 소재하는‘성남아리
스타’내에 위치하며, 부근 일대는 모란시장, 상업용 및 주상복합시설, 오피스텔 등이 혼재
하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입 용이하며, 인근 간선도로에서 노선버스 및 전철역(수인분당선, 8호선
모란역) 등 이용 가능하여 제반 교통여건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 1층 123호로서
외벽: 인조석 및 몰탈위 수성페인팅 등 마감
내벽: 몰탈위 수성페인팅 등 마감
바닥,천정: 아스타일, 텍스 등 마감
창호: 샷시, 강화유리 등 마감입니다.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니
다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가각 정리된 정방형 토지로서 근린생활시설, 의료시설, 업무시설(오피스텔) 등
의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 사면으로 중로 등의 아스팔트 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2토지 (4933, 4934) : 공히
근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(여수), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>,
비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역
<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파
트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

현황상 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52824 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층 123호

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 1,300,000,000원

토지면적: 9.71㎡ (약 2.94평)

건물면적: 33.34㎡ (약 10.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 와부농업협동조합 (와OOO)

주의사항: 현황상 공실임

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 ‘모란민속5일장’ 동측 인근에 위치한 ‘성남아리스타’ 건물 내 1층 123호입니다. 부근 일대는 모란시장, 상업용 및 주상복합시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로에서 노선버스 이용이 가능합니다. 또한 수인분당선 및 8호선 모란역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

매각물건 현황: 본 경매물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

말소기준권리: 2022년 3월 30일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권(채권최고액 13억원)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위 또는 경매 절차상의 권리이므로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상이며, 특정 임차인 정보가 제공되지 않아 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

주의사항: 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 보증금 및 차임 미상으로 인한 불확실성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 모란시장과 상업시설, 주상복합시설 등이 밀집한 상업지대로서 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이한 지역입니다. 인근의 모란시장과 다양한 상업시설은 지역 경제 활성화에 기여하며, 이는 본건 상가 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 본건의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 해당 상권 내에서 다양한 업종으로의 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 8층 건물 중 1층에 위치하고 있으며, 외벽은 인조석 및 수성페인팅, 내벽은 수성페인팅, 바닥은 아스타일, 천정은 텍스 마감 등 일반적인 상가 건물 기준을 충족하고 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 건물 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실: 본건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 기간 동안의 운영 손실 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(여수), 중로2류 접합, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 비행안전제5구역 지정은 건축물의 높이 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한정되어 있으며, 일반적인 건축물 거래에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다. (대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

주변 시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 성남시 중원구 모란역 인근의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 상권이 발달한 지역에 자리하고 있습니다. 건물 상태 및 기본 설비는 양호하며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계 분석이 비교적 명확합니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 모란역 및 모란시장 인근의 상업지대로 풍부한 유동인구와 배후수요 확보가 가능합니다.

편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나 방문객 및 이용객의 편의성이 높습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 명확하고 추가적인 권리 분석 부담이 적습니다.

잠재적 가치: 상권 발달 지역의 상가로서 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,300,000,000원

건물면적: 33.34㎡ (약 10.09평)

토지면적: 9.71㎡ (약 2.94평)

인수 보증금: 0원

산정 근거: 본건은 현재 공실 상태이며, 감정가는 시장 상황을 반영한 적정 가치로 판단됩니다. 주변 유사 물건의 시세, 향후 임대수익률, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 범위: 감정가 수준에서 보수적으로 접근하여 100% ~ 120% 수준을 고려할 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.