나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52833 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 266-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이파트너스 · 평가일 2025.08.22

건물감정평가요항표

건물의 구조

브럭조 스레트 지붕 1층 건물(사용승인일:1985.10.30.)로서

외벽: 사이딩 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 목재건구이나, 현황 내부미상이며 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 와 같은 제시외 건물 기호 ㉠~㉣이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 건물(제시외건물 포함)만의 매각이고, 컨테이너 1개는 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52833 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 266-1

용도: 다중주택 (현황 주택으로 이용 중)

감정가: 46,169,700원

토지면적: 0.00㎡ (매각에서 제외)

건물면적: 총 291.10㎡ (약 88.03평)

* 건축물대장상 면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

* 제시외 건물 면적: 93.10㎡ (약 28.17평)

매각대상: 건물만 매각 (제시외 건물 포함, 컨테이너 1개 제외)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 일대.

* 교통: 곤지암읍 주요 도로망 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 오향리 정류장을 경유하여 곤지암터미널 및 주변 지역으로 연결됩니다. 차량 이용 시 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

* 지역 특성: 주거 지역으로, 주변에 신축 다세대 주택 단지가 개발되고 있는 것으로 보입니다. 곤지암읍 소재지 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 8월 20일 김영길의 강제경매 개시결정 (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 법정지상권: 본건 건물은 토지 소유권과 별개로 법정지상권을 취득한 상태이며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 건물과 함께 이전됩니다. 물건명세서상에서도 본 건물의 법정지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 김 (전입: 2017-07-10): 대항력 있음, 보증금/차임 0원

* 송 (전입: 2021-10-07): 대항력 있음, 보증금/차임 0원

* 이 (전입: 2020-02-14): 대항력 있음, 보증금/차임 0원

* 조 (전입: 2021-05-12): 대항력 있음, 보증금/차임 0원

* 총 인수 보증금: 0원

* 주의사항: 상기 임차인들은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 금액이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 실제 임대차 관계 및 권리 사항은 추가 확인이 필요하며, 임대차 기간 만료 전까지는 점유 관계가 유지될 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건 소재지인 곤지암읍 오향리 일대의 신축 다세대 주택(2020년 준공)의 시세는 면적에 따라 2025년 10월 17,500만원, 2026년 3월 21,000만원 및 24,000만원으로 거래되었습니다.

* 평당 가격: 해당 거래 사례를 기준으로 평당 약 920만원에서 1,260만원 수준으로 분석됩니다.

* 본건의 감정가(46,169,700원)는 최근 시세와 비교 시 매우 낮은 수준으로, 감정평가 시점 및 방식에 따른 차이가 클 수 있습니다.

* 건물의 공부상 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 이는 상권 활용에 있어 유연성을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 곤지암읍 소재지 인근으로, 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 곤지암읍 주요 도로망과의 연결성이 확보되어 있어 차량 이용 시 이동이 편리합니다. 대중교통 이용은 곤지암터미널을 경유하는 다수의 버스 노선을 통해 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건 건물은 토지 소유주와 별개의 법정지상권을 가지고 있어, 건물 사용에 대한 토지 사용료 발생 가능성이 있습니다. 또한, 토지 소유주와의 관계에서 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 매각 후에도 소멸되지 않아 인수 부담으로 작용합니다.

* 임차인 현황: 대항력 있는 임차인들이 보증금 0원으로 등재되어 있으나, 이들의 실제 점유 및 임대차 관계는 확인이 필요하며, 임대차 기간 동안 명도에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물만 매각 및 제시외 건물: 토지가 제외된 건물만 매각 대상이며, 93.10㎡의 제시외 건물(건축물대장상 등록되지 않은 것으로 추정)도 포함됩니다. 이에 대한 행정적/법적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 노후도: 1985년 사용승인된 건물로, 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 '제2종근린생활시설'과 현황 '주택' 이용의 차이로 인한 추후 행정 제재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설 관련: 광주시 곤지암읍 수양리 일대에 종합폐기물처리시설이 위치해 있으나, 본건 소재지와 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 법정지상권 성립 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 관계가 복잡한 물건입니다. 특히 법정지상권은 토지 소유주와의 관계에서 잠재적 분쟁 소지 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 다만, 최근 주변 신축 다세대 주택의 시세 상승을 감안할 때, 건물 자체의 잠재적 가치는 높다고 판단됩니다. 법정지상권 및 임차인 관련 리스크를 충분히 인지하고, 토지주와의 원만한 협상 또는 법적 검토가 선행된다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 높은 시세 상승 잠재력: 주변 신축 단지의 높은 거래가격을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 토지 사용료 협상 여지: 법정지상권에 대한 토지 사용료를 합리적으로 협상할 경우, 장기적인 수익률 확보가 가능합니다.

* 건물 활용도: 공부상 용도 외 주택으로 이용 중이라는 점을 활용하여, 적법한 절차를 거쳐 주거용 또는 임대용으로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 등 복잡한 권리 관계를 포함하고 있으며, 제시외 건물(93.10㎡)도 포함된 건물만 매각 대상입니다. 최근 인근 다세대 주택의 시세(평당 약 920만원 ~ 1,260만원)를 바탕으로 본건 건물 면적(약 88.03평)에 적용 시, 건물 자체의 시장가치는 약 8억 1천만원에서 11억 1천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가(46,169,700원)는 이러한 시장가치와 큰 괴리를 보입니다. 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 명도 및 권리 해결 과정에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 따라서, 법정지상권 및 임차인 인수 리스크를 감안하여 시장가치의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 6억 5천만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.