나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52816 [1] 경기도 광주시 태전동 494-1 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 ""태전2교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건내 4층 401호로서,

외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 건물 지층부분에 후첨 사진용지와 같이 각 호별 창고가 소재하고 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:임차인 김수연)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52816 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 태전동 494-1 4층401호

용도: 다세대주택

토지면적: 62.22㎡ (약 18.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.35㎡ (약 17.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 200,000,000원

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건내 4층 401호

사용승인일: 2012년 8월 22일 (건축물표제부 기준)

1.4. 토지 이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.5. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "태전2교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 2월 19일자 부산지방검찰청의 압류 (갑6) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김수연)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 10일

확정일자: 2021년 11월 19일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도인:임차인 김수연)로부터 2026년 6월 1일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 현황 및 권리분석 결과, 경매로 인해 말소되지 않고 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 등기부 요약

소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 주택임차권(김수연), 압류, 강제경매, 기타 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 사례 분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 경기도 광주시 태전동 400-4번지 (매화낭 5동), 2017년 준공, 1층, 58.6㎡, 2026년 5월 12일 거래가 260,000,000원 (㎡당 약 44.4만원)

* 경기도 광주시 태전동 245-47번지 (로하스 104동), 2011년 준공, 4층, 56.25㎡, 2026년 5월 11일 거래가 192,000,000원 (㎡당 약 34.1만원)

* 경기도 광주시 태전동 432-4번지 (더힐 104동), 2015년 준공, 4층, 59.94㎡, 2026년 5월 6일 거래가 130,000,000원 (㎡당 약 21.7만원)

4.2. 시세 분석

본건은 2011~2012년경 준공된 4층 건물 내 401호(56.35㎡)로, 가장 유사한 조건(2011년 준공, 4층, 56.25㎡)의 '로하스' 사례가 192,000,000원에 거래된 점이 특징입니다. 감정가 200,000,000원은 해당 사례보다 소폭 높게 책정되었으며, 주위 환경을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. '더힐' 사례는 가격이 매우 낮아 특이사항이 있을 가능성이 있으며, '매화낭' 사례는 준공 연도가 더 신축이고 1층이라는 점에서 가격 차이가 발생한 것으로 보입니다. 따라서 본건의 현 시세는 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주거 밀집 지역에 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으며, 중소규모 공장 및 창고 등이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

5.2. 학군 및 편의시설

주변 지역에 대한 구체적인 학군 및 대형 편의시설 정보는 추가 확인이 필요하나, 일반적인 다세대주택 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 김수연 씨가 작성한 확약서에 따라, 해당 임차인은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미하나, 계약 내용 및 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 주위 환경

주거 지역과 더불어 공장 및 창고 등이 혼재된 복합 지역으로, 주거 쾌적성 측면에서 잠재적인 영향을 고려할 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출은 임차인 보증금 관련 리스크를 해소하는 긍정적 요인이지만, HUG가 채권자 또는 채무 관련 당사자로 관여된 상황이므로, 관련 절차 및 조건을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가는 200,000,000원이며, 건물은 2011~2012년경 준공되었습니다. 주변 환경은 주거, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역으로 교통은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 일부 미회수 시에도 임차권등기를 말소해주기로 확약했다는 점으로, 이로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차보증금을 추가로 인수할 위험이 없습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가(200,000,000원) 대비 인접한 유사 조건의 거래 사례(192,000,000원)가 존재하여, 적정가 이하 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 발전 가능성: 광주시 태전동 지역의 개발 계획 및 도시 성장 관리 구역 지정 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 중 본건과 가장 유사한 조건(2011년 준공, 4층, 56.25㎡)의 '로하스' 사례가 192,000,000원에 거래된 점을 고려하고, 감정가 200,000,000원을 참작하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 관련 인수 부담이 없으므로, 시장가치를 고려한 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.