나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3519 [1] 경기도 광주시 신현동 276 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현1리노인정"" 북측 인근에 위치하는 부동산
(토지 및 건물)으로서 부근은 단독주택,근린시설,임야 등이 소재하는 주거지역으로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남동측 하향의 완경사지대에 위치하는 사다리형의 토지로서 단독주택
건부지로 이용중임.
기호(3) : 남동측 하향의 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 일부는
기호(1)단독주택의 정원부지로 이용중이며, 남측 일부(약 100㎡)는
법면옹벽(높이 약 6m) 및 급경사의 임야 상태임.
(정확한 면적은 측량을 요하는 사항입니다)

인접 도로상태

기호(1),(3) : 북동측으로 폭약 4~6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(계획관리), 개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위
계획구역(신현2지구단위계획구역[세부내용은 도시계획과에 별도 확인
요망]), 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역(2024-01-16)
(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호)), 절대보호
구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지결정(광주시 고시 제2024
-4호)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래
계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~
2026.8.25.)임.
기호(3) : 계획관리지역(계획관리), 개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위
계획구역(신현2지구단위계획구역[세부내용은 도시계획과에 별도 확인
요망]), 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역(2024-01-16)
(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호)), 절대보호
구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지결정(광주시 고시 제2024
-4호)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래
계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~
2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

기호(3) 지상에 소유자 미상의 소규모의 구축물(지하 물탱크추정)이 소재하나
이에 구애됨없이 토지를 평가함(감정평가의견란 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 콘크리트구조 목구조지붕 지하1층/지상2층 건으로서
외벽 : 목재사이딩 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감 등
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

지하1층 : 다목적실
1층 : 방1, 거실, 주방, 욕실, 다목적실, 보일러실 등 (부합물 ㄱ,ㄴ,ㄷ 포함)
2층 : 방2, 욕실 등

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생설비 및 도시가스설비 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물
(ㄱ) 목조 경사지붕 1층소재(주택) : 약 4㎡
(ㄴ) 목조 경사지붕 1층소재(현관,다목적실) : 약 14㎡
(ㄷ) 목조 경사지붕 1층소재(보일러실) : 약 2㎡

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경3519 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 276

용도: 단독주택

건물 구조: 지하 1층/지상 2층 (콘크리트 구조, 목구조 지붕)

건물 이용상태: 지하1층 - 다목적실, 1층 - 방1, 거실, 주방, 욕실, 다목적실, 보일러실 등, 2층 - 방2, 욕실 등

건물 제시외면적: 20.00㎡ (별도 건물 포함)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 957,080,400원

토지면적: 528.00㎡ (약 159.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 163.62㎡ (약 49.50평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현1리노인정" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린시설, 임야 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(신현2지구단위계획구역)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(신현1중학교 학교설립예정지), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 27일 접수된 서울우유협동조합의 근저당권(360,000,000원)입니다. 해당 근저당권을 포함한 이후 설정된 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다. 최초 소유권 이전은 1998년 9월 14일 나윤희 명의로 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약본에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 기준으로 전용면적 70.17㎡(약 21.23평)가 3억 2천만원, 84.74㎡(약 25.64평)가 4억 6천 5백만원, 52.25㎡(약 15.81평)가 1억 3천만원에 거래되었습니다. 이는 주로 다세대주택 등의 시세를 반영하는 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 지역 내 주거용 부동산의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 지역 특징

본건이 위치한 신현동 지역은 주거 지역으로서, 단독주택 및 근린시설 등이 분포하고 있습니다. 계획관리지역 및 개발진흥지구에 해당하여 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린시설 및 광주시 시내의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 접근성에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

"신현1중학교 학교설립예정지"와 인접하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 학교 설립과 관련된 개발 행위 또는 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 1997년 11월 7일로, 현재 약 30년 가까이 된 건물입니다. 주요 구조 부위 및 설비에 대한 점검과 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 지형 및 상태

토지 일부(기호3)가 남동측 하향의 완경사지대에 위치하며, 남측 일부는 법면옹벽 및 급경사 임야 상태입니다. 이는 토지 활용에 제약이 될 수 있으며, 관리에 주의가 필요합니다.

6.3. 규제 현황

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 또한, 학교 설립예정지와 인접하여 관련 규제가 존재합니다.

6.4. 기타

제시외 건물(약 20.00㎡) 및 토지(기호3) 지상에 소유자 미상의 소규모 구축물(지하 물탱크 추정)이 소재합니다. 이로 인한 법적 또는 물리적 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동의 계획관리지역 내에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준이나, 건물의 노후도, 토지의 경사 지형, 토지거래 허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 학교 설립 예정지와의 인접성도 유의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 주택 개조 또는 신축 가능성 (관련 법규 확인 필수).

* 주거 선호도가 높은 지역 내 단독주택으로서 희소성.

* 법정지상권 등 인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 957,080,400원입니다. 주변 다세대주택의 시세와 건물의 연식, 토지 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다. 현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 수준인 약 8억 6천만원 ~ 10억 5백만원 범위로 추정해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.