나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52860 [1] 경기도 광주시 신현동 477-138 포레477 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '강남 300C.C 골프장' 남서측 인근 위치하며, 인근에 단독주택 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 (가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2023.05.12)

외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기호(가) : 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 완경사지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)~3) : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52860 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 477-138 포레477 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 3억 4천 6백만원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군자농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 75.25㎡ (약 22.76평)

토지지분: 75.25㎡ (약 22.76평)

건물면적: 66.85㎡ (약 20.22평)

건물지분: 66.85㎡ (약 20.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물명: 포레477 비동

층수: 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2023년 5월 12일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '강남 300C.C 골프장' 남서측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입 가능함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 인접 도로 상태

토지: 3필지 일단의 부정형 완경사지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 군자농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2024년 2월 26일)

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강민식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 27일

대항력: 없음

비고: (개인정보보호를 위해 성만 표기: 강 )

* 임차인: 조한나

보증금: 13,500,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025년 9월 4일

확정일자: 2025년 9월 4일

배당신고일자: 2025년 10월 27일

대항력: 없음

비고: (개인정보보호를 위해 성만 표기: 조 )

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 모두 대항력 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.4. 등기부 요약 (주요 사항)

소유권보존: 주식회사미래산업개발 (2023.06.21)

소유권이전: 구상희 (2024.02.26, 매매 3억 4천 5백만원)

근저당권(말소기준): 군자농업협동조합 (2024.02.26, 채권최고액 2억 7천 6백만원)

압류/가압류 등 다수 (모두 말소 예정)

임의경매 개시결정: 군자농업협동조합 (2025.08.22, 채권액 2억 2천 8백 55만 4천 454원)

등기부채권 총액: 2억 9천 8백 2만 5천 9백 90원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 5월 거래 기준):

* 블리스타운(C동) 70.17㎡ (약 21.23평), 2019년 준공, 3억 2천만원 거래 (약 456만원/㎡)

* 보헤미안C동 84.74㎡ (약 25.63평), 2019년 준공, 4억 6천 5백만원 거래 (약 549만원/㎡)

* 아트리움(106동) 52.25㎡ (약 15.81평), 2012년 준공, 1억 3천만원 거래 (약 249만원/㎡)

본건(포레477)은 2023년 5월 사용승인된 신축 다세대주택으로, 면적 66.85㎡ (약 20.22평)에 대한 감정가는 3억 4천 6백만원입니다. 이는 ㎡당 약 518만원 수준으로, 비교적 최근의 신축 건물임을 감안할 때 주변 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 2012년 준공된 아트리움(106동)과의 시세 차이가 크게 발생하고 있으며, 이는 신축 연식과 지역적 가치 상승을 반영하는 것으로 보입니다.

4.2. 매물 특성

본건은 '포레477' 단지 내 B동 2층 202호로, 2023년 준공된 신축 건물임.

총 8세대 중 하나이며, 공급면적 66.85㎡ (약 20.22평)으로 소형~중소형 면적대에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 승강기 설비 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 주변에는 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역으로, 근린생활시설 또한 존재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됨.

5.2. 주변 환경

* '강남 300C.C 골프장'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경 조성이 기대되나, 대규모 단지 위주로 형성된 지역은 아님.

* 혐오시설에 대한 별도 정보는 없으나, 일반적인 주거 지역으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소되지 않는 권리는 없으며, 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있음.

최근 매매 정보의 거래 금액 편차가 다소 존재하여, 개별 물건의 가치 평가 시 신중한 접근 필요.

6.3. 토지이용계획

다양한 도시계획(관리지역, 성장관리구역, 산지 등) 및 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 신축된 신축 다세대주택으로, 권리상 인수할 부담이 전혀 없고(임차인 대항력 없음, 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재), 감정평가액 또한 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신현동 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획상의 규제 사항들은 반드시 인지하고 있어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 권리 관계상 인수 부담이 전혀 없어 명확한 투자 판단 가능.

* 주변 신축 다세대주택 시세와 비교 시 합리적인 감정가.

* 성장관리구역 등 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 4천 6백만원이며, 최근 유사 물건들의 시세를 반영한 추정 시세는 약 3억 3천 8백 5십만원 수준입니다. 권리상 인수 부담이 없고 신축 건물임을 고려할 때, 경쟁이 있을 수 있습니다. 따라서, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액에서 경쟁력 있는 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 3억 3천 5백만원을 제시하며, 시장 상황 및 응찰자 규모에 따라 조정 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.