나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3717 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 562 아이페리온 7층705호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 ""남위례역"" 북측 인근에 위치하며 인근으로는
아파트, 업무시설 및 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(남위례역)이 소재하여 제반
대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지5층-12층 건물 중 7층 705호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시창임.

이용상태

제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
(상호:아크링크)(후면 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법 시행령 제14
조의3제1호)<수도법>

토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~ 26. 8. 25. 외국인 등(법인
,단체 포함) 주택 취득에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경3717 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 562 아이페리온 7층705호

* 용도: 제2종근린생활시설 (사무소)

* 감정가: 1,250,000,000원

* 토지면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 토지지분: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 167.28㎡ (약 50.60평)

* 건물지분: 167.28㎡ (약 50.60평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행)

* 건축물 개요:

* 건물명: 아이페리온

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

* 총 층수: 지하 5층, 지상 12층 (본건 7층)

* 전유부 면적: 167.28㎡ (705호)

* 집합건물 연면적: 34102.01㎡

* 집합건물 대지면적: 3042㎡

* 건폐율: 69.96%

* 용적률: 699.83%

* 주차대수: 내부 자동기계주차 230대

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 수정구 창곡동 562번지, 아이페리온 7층 705호

* 주변환경: 본건은 "남위례역" 북측 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(남위례역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 동등한 높이의 평탄한 사다리형 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 주차장 진출입이 가능하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구)

* 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 지정기간: 25. 8. 26.~ 26. 8. 25. 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한함)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 31일 접수된 국민은행 근저당 (을5) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,167,526,690원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사아크

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-27

* 확정일자: 2025-08-13

* 배당신고일자: 2025-09-18

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없으며, 임차인의 권리가 배당을 통해 우선 변제될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 위례신도시 내 "남위례역" 역세권이라는 입지를 바탕으로 높은 잠재력을 지닌 상권입니다.

* 다양한 아파트 단지 및 업무시설 배후 수요와 함께, 계획된 상업 시설 구역에 속해 있어 지속적인 상권 활성화가 기대됩니다.

* 제2종 근린생활시설(사무소)로 현재 이용 중이며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 주거 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

* 녹지: 공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 남위례역(8호선)을 이용한 서울 및 수도권 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통망을 갖추고 있습니다.

* 대규모 편의시설: 위례신도시의 계획된 도시 인프라를 바탕으로, 스타필드 위례 등 대규모 쇼핑몰, 문화시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한사항:

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경, 특정 업종 입점 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본 건의 경우 외국인 등 특정 대상의 주택 취득에 한정되므로 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

* 명도 관련 변수: 대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물 일부 노후화: 준공연도(2017년 6월 15일 사용승인) 대비 건물 노후화 정도에 따라 추후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 관련: 본 물건 주변에서 명확한 혐오시설이 인지되지는 않으나, 도시계획에 따른 향후 주변 개발 계획 변동 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 성남시 수정구 창곡동에 위치한 "아이페리온" 빌딩 내 근린상가로, "남위례역" 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통 편리성과 주변의 다양한 생활 및 상업 인프라를 기반으로 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 등기부상 모든 권리는 소멸되며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 분석 측면에서는 매우 명확합니다.

* 다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항과 향후 발생할 수 있는 명도 과정의 변수는 투자 시 충분히 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 프리미엄: "남위례역"과 인접하여 높은 유동인구와 접근성을 활용할 수 있습니다.

* 안정적 임대 수요: 주변 아파트 단지 및 업무시설 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리관계 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 성장 가능성: 위례신도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충 계획은 장기적인 자산 가치 상승을 뒷받침할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,250,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 주변 시세, 최근 거래 동향, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 관계가 명확하고 입지가 우수하나, 토지이용계획상의 제한 사항을 감안하여 합리적인 범위 내에서의 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.