나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1603 [1] 경기도 화성시 오산동 982-2 우평라비엔파크 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '여울초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은
동탄택지개발2지구 내 중심상업지역으로 상가 및 오피스텔 등이 밀집 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 시내간선도로 인근이고 근거리에 경부고속도로 기흥동탄IC
및 SRT동탄역이 소재하여 교통사정 무난함.

건물의 구조

2019.11.14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 1층 106호 및
107호로서
외벽: 인조석 및 복합판넬, 강화유리 등 마감
내벽: 몰탈 위 페인트 및 타일 등 마감
천정: 콘크리트 노출 상태
바닥: 인조석 및 인테리어 타일 등 마감
창호: 샤쉬 창 등임.

이용상태

카페로서 106호는 주방 및 홀, 107호는 홀 등으로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 층별 위생설비, 지하 주차장 등 있음

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형으로 인접지와 등고평탄하며 상업업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

폭 약 12미터 포장도로와 북측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(접함)<국토의 계획
및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>,
토지거래계약에 관한허가구역(2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 대상, 건축물의 용도(단
독, 다가구, 연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지<토지이용규제기본법 시행령>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1603 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 982-2 우평라비엔파크 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 1,041,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

토지 지분: 8.402㎡ (약 2.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 46.08㎡ (약 13.94평)

건물 지분: 46.08㎡ (약 13.94평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 물건 특이사항

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 오산동 소재 '여울초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 동탄택지개발2지구 내 중심상업지역에 해당합니다. 주변에는 상가 및 오피스텔이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며 시내 간선도로 인근에 위치합니다. 경부고속도로 기흥동탄IC 및 SRT 동탄역이 근거리에 있어 교통 사정이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로

토지는 세로장방형으로 인접지와 등고평탄하며 상업업무용 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로 폭은 약 12미터이며 북측으로 접해 있습니다.

토지 이용 계획은 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등을 대상으로 건축물의 특정 용도로 사용되는 토지에 대해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑구 5번: 우평건설주식회사 소유권이전 신탁등기 말소 (2023-11-15 접수)

* 갑구 6번: 주식회사 판다 소유권 이전 (매매) (2023-11-15 접수)

* 을구 1번: 하나은행 근저당권 1,800,000,000원 (말소기준권리, 2023-11-15 접수)

* 갑구 7번: 동화성세무서장 압류 (징세과-티 116776) (말소, 2025-07-22 접수)

* 갑구 8번: 하나은행 임의경매 1,547,875,116원 (수원지방법원 2025타경1603 개시결정) (말소, 2025-08-22 접수)

총 등기부채권액: 1,800,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 기재되어 있으나, 별도 개요는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동탄2신도시 중심상업지역은 상가 및 오피스텔이 밀집된 지역으로, 유동인구 및 잠재 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

2019년 11월 14일 사용 승인된 12층 건물 중 1층 106호 및 107호로, 현재 카페로 이용 중입니다. 106호는 주방 및 홀, 107호는 홀로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 및 교통

'여울초등학교'가 인근에 있으며, SRT 동탄역 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 및 차량을 통한 지역 내외 이동이 편리합니다.

5.2. 건물 설비

건물 내 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 층별 위생 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 압류와 임의경매는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지에 대한 거래 시 허가를 받아야 하는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 2019년 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 현재 카페로 운영 중입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특이사항과 임대 관계 미상, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 중심상업지역 내 입지: 풍부한 유동인구 및 배후수요 기대

* 신축 건물 (2019년 준공): 현대적인 시설 및 유지보수 용이성

* SRT 동탄역 인근: 광역 교통망 접근성 우수

* 근린상가 용도: 다양한 업종 전환 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 분석이 필수적입니다.

* 최근 동탄2신도시 중심상업지역 내 유사 상가 물건의 실거래가 및 현재 시세 조사.

* 본 물건과 유사한 조건(층수, 면적, 업종 등)의 경매 물건 낙찰가 분석.

* 건물 상태, 상권의 발전 가능성, 공실률 등을 고려한 수익률 분석.

* 권리분석 상 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 시, 그 가치 영향 평가.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 위 조사들을 바탕으로 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.