나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1568 [1] 경기도 수원시 장안구 영화동 101-7 벽산아파트 101동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 '수원농생명과학고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독한동아파트(통칭 '나홀로아파트'), 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재한 일반주택지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건내 7층 704호로서,
외벽 : 수성페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 마감 등
내벽(복도) : 무늬코팅 마감 등
바닥(복도) : 현장테라조 마감 등임.

이용상태

지2~지1층 주차장 등, 1~17층 아파트(126세대)의 7층 704호 단위세대임.
(후면 건물개황도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 35미터, 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 일반도로에 각각 접하고, 본건 북측 및 서측으로 차량통행이 불편한 폭 2~4미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원농생명과학고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(수원농생명과학고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1568 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 영화동 101-7 벽산아파트 101동 7층704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 309,000,000원

* 토지면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

* 건물면적: 78.99㎡ (약 23.89평) - 전용면적

* 건물 전유부 정보: 제공된 JSON의 전유부 정보에 '1704호'로 표기되어 있으나, 해당 물건 소재지는 '7층704호'로 확인됩니다.

* 건물 총 면적 (표제부): 16369.489㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 구OOOOO

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 '수원농생명과학고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 아파트(나홀로 아파트), 다가구 주택, 근린생활시설 등이 소재한 일반 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 일반 시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 7층 704호로서, 외벽은 수성페인팅 마감, 창호는 하이샷시 마감, 내벽 및 바닥은 무늬코팅 및 테라조 마감 등으로 시공되었습니다.

* 이용상태: 본건은 17층 아파트 중 7층 704호 단위 세대입니다. (총 126세대)

* 설비내역: 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 인접 대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 35미터, 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 일반 도로에 각각 접하고 있습니다. 또한, 본건 북측 및 서측으로는 차량 통행이 불편한 폭 2~4미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (경기남부수산업협동조합 근저당, 2016-03-10)

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전: 정우복 (1998-12-08), 이기해 (2016-03-10, 매매)

* 근저당권: 경기남부수산업협동조합 (2016-03-10), 경기남부수산업협동조합 (2020-07-20), 경기남부수산업협동조합 (2022-04-07), 제이비우리캐피탈주식회사 (2024-10-16), 권중만 (2024-10-24) - 상기 기재된 모든 근저당권은 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

* 강제경매: 구화자 (2025-08-28, 72,023,671원) - 말소 (사건번호: 2025타경1568, 본건 경매의 근거)

* 압류: 수원세무서장 (2026-03-04) - 말소

* 임의경매: 경기수산업협동조합 (2026-08-11) - 말소 (사건번호: 2026타경53681)

* 등기부채권 총액: 303,600,000원 (등기부상 기재된 총 권리 금액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 등기부 및 관련 서류상 임대차 관계가 명확히 확인되지 않습니다. 임대 관계가 미상이며 보증금 및 차임이 확인되지 않는 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통해 반드시 정확한 임차인 현황을 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건은 단독 아파트, 다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지대에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 도로: 대로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접하여 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '수원농생명과학고등학교'가 인근에 위치하며, 주거단지 및 상업시설이 혼재되어 있어 교육, 쇼핑, 여가 활동 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있음을 나타냅니다. 본 경매 절차와 다른 사건의 진행 상황을 면밀히 파악하여 혼란을 방지해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 확인되지 않았습니다. 실제 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 도로 조건: 일부 도로(북측 및 서측)는 폭이 좁아 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 유효합니다. 향후 토지 거래 시 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 관련 허가를 반드시 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 장안구 영화동에 위치한 벽산아파트 101동 7층 704호입니다.

* 주변에 학교와 주거 단지가 형성되어 있어 교육 환경 및 생활 편의성이 양호하며, 교통 접근성 또한 편리한 지역입니다.

* 권리 분석상, 등기부등본에 기재된 기존 권리들은 대부분 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인되어, 낙찰자는 권리 인수 부담이 적어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임대차 관계가 미상이므로 실제 임차인 현황 및 권리 관계를 반드시 현장 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지거래허가구역 지정 등 일부 규제 사항은 향후 부동산 거래 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치를 지닌 아파트 물건으로서, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 수원시 장안구 지역의 꾸준한 주거 수요와 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담이 없어 명확하고 안전한 투자가 가능하다는 점이 큰 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 309,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 단지 및 주변 아파트의 실거래가, 현재 시장 동향, 물건의 현황(내외부 수리 상태, 하자 여부 등), 명도 관련 예상 소요 비용 등을 종합적으로 추가 조사하고 분석해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정밀한 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가를 기준으로 하되, 상세한 시장 분석을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.