나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57470 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 127-3 퀸즈하임 402동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 '능원1리마을회관' 남서측 인근에 위치
하며, 주위일대는 다세대주택, 단독주택, 소규모공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주
택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 남동측 인근으로 '오포로' 및 '포은대로'가 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하고
있어 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2015. 10. 23. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 3층건내 1층 102호로서,

외벽 : 드라이비트 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감,
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실/주방, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며,
지하 주차장시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축
사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>
토지거래계약에관한허가구역 (기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구
연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부는 확인하지 못하였는바 경매시 유의하시기 바라며,
임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57470 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 127-3 퀸즈하임 402동 1층102호

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 270,000,000원

토지 면적: 57.56㎡ (약 17.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 58.49㎡ (약 17.70평) (전용면적)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 '능원1리마을회관' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 남동측 인근으로 '오포로' 및 '포은대로'가 통과하고 있으며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

지하 주차장 시설이 되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등/단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 3일 접수된 서울북부지방법원의 가압류(갑4)입니다.

이후 접수된 대부분의 권리(가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

소유권은 김태연 외 2인에게 이전된 기록이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(민두홍)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-11

확정일자: 2021-06-11

배당신고일자: 2023-07-10

대항력: 없음

* 임차인: 정현수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-19

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 미인수 권리

주의사항 및 물건명세서상 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

따라서, 민두홍 임차인의 보증금 270,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 모현읍 능원리 일대는 전반적으로 주거 기능이 중심인 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다.

일부 소규모 공장과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

2015년 10월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물 내 1층 102호입니다.

건축물대장상 건물명은 '퀸즈하임402동'이며, 102호에 해당합니다.

건물 총 연면적은 901.2㎡이며, 토지 총 면적은 518㎡입니다.

5.2. 내부 이용 상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실/주방, 욕실 2개, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부는 직접 확인하지 못했습니다.

5.3. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가 및 임대관계 미상

소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 건물의 정확한 내부 상태 및 이용 상태 확인이 불가합니다. 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

해당 토지는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 특화경관지구 등 다수의 지역 지구에 묶여 있어 향후 토지 이용이나 건축에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경 관련

신청채권자(주택도시보증공사)가 임차인의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 조건 변경 확약서를 제출하여 매수인은 임차 보증금을 인수하지 않게 되었습니다. 이는 매수인의 부담을 줄이는 요인이지만, 관련 절차 및 서류가 정확히 처리되었는지 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2015년에 건축되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주요 도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

가장 큰 특징은 HUG와의 인수조건 변경으로 인해 임차인의 대항력 있는 보증금(2.7억원)을 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 명확한 인수 부담 해소를 의미합니다.

다만, 내부 확인이 불가하고 다수의 토지 이용 제한이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 2.7억 원 규모의 임차보증금 미인수 부담 해소

* 2015년 건축된 비교적 신축 건물

* 편리한 교통 및 도로 접근성

* 주변 지역의 주거지로서의 안정성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원입니다.

최근 인근 '퀸즈하임(502동)'에서 유사 면적(57.45㎡)의 다세대주택이 2025년 12월 3일 265,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

상기 정보와 인수되는 보증금이 없다는 점, 그리고 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 인근 실거래가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 260,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.