나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57076 [1] 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 14층1424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄1동 행정복지센터" 남측 근거리에 위치하며 주위는 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 휴흥업소, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 중 14층 1424호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설, 제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가 대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 일반사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57076 (1)

부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 14층 1424호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 중 14층

건축 연도: 2011년

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.2492㎡ (약 2.19평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.72㎡ (약 12.02평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄1동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함. '화성미디어센터'까지 도보 2분 거리임.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호임. 총 20층 건물 중 14층에 위치함.

2.4. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 세장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설, 제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중임. 동측으로 중로 1류(폭 20m~25m)와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1))

* 중로 1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25./허가 대상자: 외국인 등/허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트).

* 최근 주변 지역에 대규모 주상복합 개발 사업이 승인되어 초고층 단지들이 들어설 예정임.

2.6. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주위 환경은 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역임. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접하여 언급된 바는 없으나, 복합적인 상업 및 주거 지역의 특성상 유흥업소 등이 혼재할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 갑14 (2025.08.07 접수): 소유권 이전 (상속) - 김민규

* 갑15 (2025.08.26 접수): 강제경매 - 박수진 (채권액: 156,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박수진

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-09

* 확정일자: 2022-12-09

* 대항력: 있음

박수진은 해당 물건의 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 보증금 156,000,000원에 대해 대항력이 있습니다. 하지만 "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있어, 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 보입니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다. 말소기준권리(2025.08.26 접수된 박수진의 강제경매 개시결정)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 08월 26일 접수된 박수진의 강제경매 개시 결정입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(트라이엄프 동탄)의 오피스텔(전용면적 39.72㎡)은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2025년 12월: 138,000,000원 (15층)

* 2025년 12월: 135,000,000원 (11층)

* 2026년 03월: 120,000,000원 (17층)

4.2. 시세 동향

최근 실거래가에서 2026년 3월 거래(1억 2,000만원)가 2025년 12월 거래(1억 3,800만원, 1억 3,500만원)보다 낮게 나타나, 시세 변동 추이를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 전반적으로 1억 2천만원대에서 1억 3천만원대 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 보입니다..

4.3. 감정가 대비 시세 비교

감정가 161,000,000원 대비 최근 실거래가는 하회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 "동탄1동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본건에는 대항력 있는 임차인 박수진이 존재하며, 보증금 156,000,000원에 대해 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 경매 절차 진행 과정이나 배당 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 법적/물리적 위험

* 토지이용계획 상 "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있어, 외국인 등의 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

* 중심상업지역 내 위치하여 건폐율 및 용적률이 높고, 주변으로 대규모 주상복합 개발이 예정되어 있어 향후 건물 조망 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 트라이엄프 동탄 오피스텔로, 중심상업지역에 위치하여 상업 및 편의시설 이용이 용이하며 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 예상되는 점은 긍정적이나 주의 깊은 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄 중심상업지역에 위치하여 상업시설 접근성이 뛰어남.

* 교통 편의성: 대중교통 및 차량 접근성이 양호함.

* 잠재적 가치: 주변 지역의 개발 계획으로 향후 지역 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 161,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적 오피스텔의 거래가는 2025년 12월 1억 3,800만원, 1억 3,500만원이었고, 2026년 3월에는 1억 2,000만원에 거래되었습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

종합적으로 고려할 때, 최근 거래가 및 감정가, 권리관계 등을 고려하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

본 가격대는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 구체적인 상태 등에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 신중한 판단이 요구됩니다.1. 물건 기본정보

1.1. 일반사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57076 (1)

부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 14층 1424호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 중 14층

건축 연도: 2011년

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.2492㎡ (약 2.19평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.72㎡ (약 12.02평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄1동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함. '화성미디어센터'까지 도보 2분 거리임.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호임. 총 20층 건물 중 14층에 위치함.

2.4. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 세장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설, 제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중임. 동측으로 중로 1류(폭 20m~25m)와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1))

* 중로 1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25./허가 대상자: 외국인 등/허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트).

* 최근 주변 지역에 대규모 주상복합 개발 사업이 승인되어 초고층 단지들이 들어설 예정임.

2.6. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주위 환경은 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역임. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접하여 언급된 바는 없으나, 복합적인 상업 및 주거 지역의 특성상 유흥업소 등이 혼재할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 갑14 (2025.08.07 접수): 소유권 이전 (상속) - 김민규

* 갑15 (2025.08.26 접수): 강제경매 - 박수진 (채권액: 156,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박수진

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-09

* 확정일자: 2022-12-09

* 대항력: 있음

박수진은 해당 물건의 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 보증금 156,000,000원에 대해 대항력이 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있어, 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 보입니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다. 말소기준권리(2025.08.26 접수된 박수진의 강제경매 개시결정)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 08월 26일 접수된 박수진의 강제경매 개시 결정입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(트라이엄프 동탄)의 오피스텔(전용면적 39.72㎡)은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2025년 12월: 138,000,000원 (15층)

* 2025년 12월: 135,000,000원 (11층)

* 2026년 03월: 120,000,000원 (17층)

4.2. 시세 동향

최근 실거래가에서 2026년 3월 거래(1억 2,000만원)가 2025년 12월 거래(1억 3,800만원, 1억 3,500만원)보다 낮게 나타나, 시세 변동 추이를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 전반적으로 1억 2천만원대에서 1억 3천만원대 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 보입니다..

4.3. 감정가 대비 시세 비교

감정가 161,000,000원 대비 최근 실거래가는 하회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 "동탄1동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본건에는 대항력 있는 임차인 박수진이 존재하며, 보증금 156,000,000원에 대해 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 경매 절차 진행 과정이나 배당 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 법적/물리적 위험

* 토지이용계획 상 "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있어, 외국인 등의 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

* 중심상업지역 내 위치하여 건폐율 및 용적률이 높고, 주변으로 대규모 주상복합 개발이 예정되어 있어 향후 건물 조망 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 트라이엄프 동탄 오피스텔로, 중심상업지역에 위치하여 상업 및 편의시설 이용이 용이하며 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 예상되는 점은 긍정적이나 주의 깊은 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄 중심상업지역에 위치하여 상업시설 접근성이 뛰어남.

* 교통 편의성: 대중교통 및 차량 접근성이 양호함.

* 잠재적 가치: 주변 지역의 개발 계획으로 향후 지역 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 161,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적 오피스텔의 거래가는 2025년 12월 1억 3,800만원, 1억 3,500만원이었고, 2026년 3월에는 1억 2,000만원에 거래되었습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

종합적으로 고려할 때, 최근 거래가 및 감정가, 권리관계 등을 고려하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

본 가격대는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 구체적인 상태 등에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.