나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57518 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-2 더이끌림 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 ""용인 초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위로
는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원, 임야등이 소재하며
주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 용인경전철 용인중앙시장역이 위치하
여 제반 대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 다세대주택 중 2층 201호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향 완경사지를 평지 조성한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권
정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단
독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-2번지에 위치한 다세대주택으로, 수원지방법원 2025타경57518 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-2, 더이끌림 102동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2020년 3월 20일 사용승인

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 중 2층 201호

* 면적:

* 토지면적: 51.11㎡ (약 15.46평)

* 건물면적: 64.78㎡ (약 19.59평)

* 감정가: 304,000,000원 (금 삼억 사백만원)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 ""용인 초등학교"" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 인근 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있고 용인경전철 용인중앙시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 각각 로폭 약 4-6미터의 도로에 접하고 있으며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)를 이용하고 있습니다.

* 지역지구: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 등기부등본 상 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 4월 5일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 (권리금액 282,000,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2020년 4월 2일, 이옥례 외 1명

* 공유자전원지분전부이전: 2023년 4월 5일, 박형철 (매매)

* 근저당권: 경기남부수산업협동조합 (2023.04.05.) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사가야주류 (2024.02.28.) - 말소 예정

* 압류: 종로구 (2024.08.05.) - 말소 예정

* 압류: 종로세무서장 (2025.05.23.) - 말소 예정

* 압류: 중구 (2025.06.25.) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 경기수산업협동조합 (2025.08.26.) - 본건 경매 사건

* 총 등기부채권액: 360,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입/확정일자: 2024년 11월 5일

* 배당신고일자: 2025년 9월 11일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하므로, 특별한 인수사항이 없다면 낙찰 후 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인 남 는 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 필요는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김량장동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성은 확보되어 있습니다. 용인 시내 중심부와 인접하여 관공서, 상업시설 이용이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 용인경전철 용인중앙시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 지역입니다. 차량을 이용한 시내외 이동도 편리합니다.

* 교육: 용인 초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연/휴식: 인근 공원 및 임야 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 도시지역 제1종일반주거지역이나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다. 또한, 중점경관관리구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)으로 지정되어 있어 추후 토지 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2020년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 등을 통해 본건 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당, 공장 밀집 지역 등) 존재 여부를 반드시 직접 확인해야 합니다. 이는 부동산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인 남 이 있으나, 배당 신고를 통해 보증금의 상당 부분 또는 전부를 배당받을 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 배당 결과에 따라 권리 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 김량장동의 신축급 다세대주택으로, 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계상 특별히 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 다양한 토지이용규제와 잠재적 혐오시설 유무 등은 투자 결정 전 심층적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)으로 즉시 입주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

* 용인 시내 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상, 인수되는 보증금 없음.

* 향후 지역 개발 가능성: 주변 도시 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 304,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보 분석 결과, 본건과 유사한 단지(더이끌림) 내 2021년 준공, 전용면적 69.725㎡(약 21.09평) 물건이 2026년 7월 9일에 295,000,000원(2억 9천 5백만원)에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 64.78㎡(약 19.59평)로 면적이 다소 작지만, 준공 시점이 유사하여 시세는 이와 비슷하거나 약간 낮을 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 유사 물건 최근 실거래가: 약 295,000,000원

* 감정가: 304,000,000원

상기 내용을 종합하여 볼 때, 감정가 수준에서 또는 유사 실거래가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 제안 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 304,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.