나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34291 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "김포신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제10층 제1006호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34291 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 10층1006호

용도: 오피스텔

감정가: 131,000,000원 (1억 3천 1백만원)

토지면적: 6.18㎡ (약 1.87평)

건물면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "김포신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제10층 제1006호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다. 2020년 준공된 건물입니다.

건물용도: 공부상 오피스텔이며, 건축물대장상 주요 용도는 업무시설, 기타 용도로는 제1,2종근린생활시설이 포함되어 있습니다.

토지이용: 대체로 사다리형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 본건 서측으로 광대로, 동측으로 소로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 소로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.) 등 다양한 도시계획시설에 저촉 또는 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(우 )

* 보증금: 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-31

* 확정일자: 2022-09-13

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경과 관련이 있는 임차인으로 판단됩니다.

권리분석 요약:

* 말소기준권리: 동고양세무서장 압류 (2023-05-04)

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸되는 것으로 처리됩니다.

1.3. 상권분석

건축물 정보: 2020년 2월 사용승인된 "넘버원리치안" 오피스텔로, 총 10층 건물에 231세대가 입주할 수 있습니다.

주변 상권: 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

최근 실거래가 동향:

* 2024년 10월 30일, 5층, 19.55㎡ 거래가 95,000,000원

* 2024년 10월 25일, 6층, 19.89㎡ 거래가 92,000,000원

* 2025년 2월 19일, 8층, 30.90㎡ 거래가 160,000,000원 (참고: 면적이 큰 물건으로 직접 비교에는 한계가 있습니다.)

시세 분석: 유사 면적(19.55㎡~19.89㎡)의 최근 실거래가는 9,200만원에서 9,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 10층으로 비교적 높은 층에 해당합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 김포신풍초등학교와 인접하며, 주변에 다양한 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

임대 관계: 임대 관계는 현재 파악되지 않았으나, 채권자가 주택도시보증공사인 점을 감안할 때 관련 임대차 계약이 있을 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항은 본건 매각 및 향후 권리행사에 영향을 줄 수 있는 요소이므로 추가적인 확인이 필요합니다.

공항 관련 제한구역: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 법규의 영향을 받는 지역이므로, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제약: 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 거래 시 별도의 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 금전적 위험은 적은 편입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 시장가 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공항 관련 제한구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 준공): 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 활용이 가능합니다.

양호한 입지 및 접근성: 초등학교 인근, 다양한 편의시설과 업무시설이 혼재된 지역으로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

합리적인 시세: 유사 면적의 실거래가 대비 높은 감정가를 감안할 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(19.55㎡~19.89㎡)의 실거래가 범위는 9,200만원 ~ 9,500만원입니다. 본건은 10층으로 비교적 고층에 해당하며, 이러한 점을 감안하여 9,500만원을 기준선으로 하여 층수 프리미엄을 일부 가산하면, 예상 입찰가는 약 102,000,000원 (1억 2백만원) 정도로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 이는 감정가(1억 3천 1백만원) 대비 약 77.8% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.