나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1491 [1] 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 202동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천은송중학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 43층 건물 중 6층 602호로서,
외벽: 석재 및 몰탈위 페인트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장상 사용승인일:2020.7.16)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로는 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27
)(광2-14)(접합) , 대로1류(폭 35m~40m)(2015-07-13)(대1-송2)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)
(2022-02-28)(대로3-(물류)10 인천경제청고시제2022-9호)(접합), 경제자유구역<경제자유구역
의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안
매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정
비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:
2025.8.26. ~ 2026.8.25.) (송도동 311-1 기준임)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1491 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 202동 6층602호

건물명: 랜드마크시티 센트럴 더샵

토지면적: 24.15㎡ (약 7.31평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평, 전용면적 기준)

사용승인일: 2020년 07월 16일

감정가: 375,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천은송중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 09월 13일자 도화삼동새마을금고 근저당권(649,200,000원)입니다.

본 경매는 채권자 도화삼동새마을금고의 신청으로 진행되며, 채권 총액은 649,200,000원입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

본 물건에서 인수되는 권리 또는 보증금은 없습니다.

3.1. 임차인 현황

* H AHMEDSALAH ELSAID: 보증금 30,000,000원, 차임 1,250,000원, 전입 2022-08-17, 확정 2024-10-14, 배당신고 2025-09-22. 대항력 없음.

* H LINDAAHMED SALAH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-17. 대항력 없음.

* H OMARAHMED SALAH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-17. 대항력 없음.

* H SALAHAHMED SALAH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-17. 대항력 없음.

* K FATMAMOHAMDIN MOHAMED: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-17. 대항력 없음.

* T AHMED SALAHELSAID HAMOUDA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-30. 대항력 없음.

* T AHMED SALAHELSAID HAMOUDA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-30. 대항력 없음.

위 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천 송도동은 신흥 주거 및 상업 지구로 지속적인 발전이 기대되는 지역입니다.

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로변에 접하고 있어 상업 및 업무 시설 입지로 적합합니다.

복합 용도로 건축된 '랜드마크시티 센트럴 더샵' 내에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설 및 주거 단지가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 43층 건물 중 6층에 위치합니다.

2020년 7월 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 외벽은 석재 및 페인트 마감, 창호는 샷시 마감되었습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인천은송중학교가 서측 인근에 위치하고 있으며, 송도동 지역은 전반적으로 생활 편의시설이 잘 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건지 주변을 조사한 결과, 혐오시설이나 심각한 소음/진동을 유발할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

토지가 '공유수면 준공매립지'로, 준공일로부터 10년간 매립 목적 변경 제한이 있었으나, 현재는 해당 제한 기간이 만료되었거나 임박한 것으로 판단됩니다. 이는 건물 이용에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

'토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 주택 용도 취득에 한정되며 내국인 거래에는 해당 사항이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 송도국제도시 내에서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 공동주택, 업무시설, 판매시설 등으로 복합 용도이며, 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 리스크가 적다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가(3억 7,500만원)는 최근 실거래가 상단부에 위치하므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 관리가 용이하며 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 송도국제도시의 미래가치: 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 가치 상승 기대.

* 넓은 전용면적: 84.96㎡의 넓은 면적은 주거 및 업무용으로 다양한 수요층 확보 가능.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 투자 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(84㎡대)의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일: 84.802㎡, 24층, 360,000,000원

* 2026년 5월 11일: 84.9588㎡, 39층, 375,000,000원

감정가는 375,000,000원으로, 최근 최고가 실거래가와 동일합니다.

현 시점(2026년 7월)을 기준으로, 물건의 정확한 상태, 미납 관리비, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

최근 실거래가 상단부인 375,000,000원을 기준으로, 현장 조사 후 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 추천 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 375,000,000원 (현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.