나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34259 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 376-2 벨루가3차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 스톤코트 등 마감.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측의 '역곡로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34259 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 376-2, 벨루가 3차 2층 201호

건물명: 벨루가 3차

용도: 다세대주택

토지면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

건물면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2021년 6월 9일

해당 층: 2층 (총 5층 건물)

1.3. 매각 정보

감정가: 315,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, '고강초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 주상용 건물 및 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본 건 서측의 '역곡로'를 통해 인근 지역과의 연계성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (현재 기간 내에 해당)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 김경미에서 손재현으로 이전되었으며, 말소기준권리는 부천시의 압류(2023.03.17.)입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매가 말소되었고, 박인호(주택도시보증공사)의 주택임차권 또한 말소 예정 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 1,335,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 5일

* 확정일자: 2021년 6월 18일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 4월 29일

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 권리관계의 명확성을 위해 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 을구 순위 3번의 주택임차권도 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본 건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 주상용 건물 및 근린생활시설이 혼재하는 복합적인 상권입니다.

4.2. 용도

주거용 건물과 상업용 시설이 함께 분포하는 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'고강초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축 연도 및 건물 상태

본 건물은 2021년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 기간 내에 매수할 경우, 취득 후 관할 시군구청의 허가를 받아야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 채무 인수 조건 변경이 있었으며, 임차인 박 의 임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다. 다만, 최종 매각 허가 시 모든 권리가 소멸되는지 여부를 최종 확인해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 공실 여부 또는 임차인의 실제 거주 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본 물건지 인근에 위치한 주요 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 민감 시설 유무를 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인 관련 권리관계가 정리되어 있어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 매각이 진행되는 점과 감정가 대비 최근 시세 정보 간의 괴리가 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 관리 상태 양호 예상

* 주거 및 상업 혼재 지역으로 생활 편의시설 접근성 우수

* 주요 권리관계(임차권) 소멸 예정으로 낙찰 후 명도 용이 예상

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 거래 시 주의 필요

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2025년 12월 기준)에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 37.28㎡ (약 11.28평) 기준: 100,000,000원 (약 268만원/㎡, 약 887만원/평)

* 43.56㎡ (약 13.18평) 기준: 136,000,000원 (약 312만원/㎡, 약 1,032만원/평)

* 57.51㎡ (약 17.40평) 기준: 225,000,000원 (약 391만원/㎡, 약 1,293만원/평)

본 건의 전용면적은 52.42㎡(약 15.86평)이며, 가장 유사한 거래 사례인 57.51㎡ (2019년식)의 면적당 가격(약 391만원/㎡)을 적용하면 약 205,130,000원으로 추정됩니다. 이는 감정가 315,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시장 시세를 반영한 보수적인 접근 시, 본 건의 적정 시장 가치는 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가와 시세의 괴리, 그리고 토지거래허가구역 지정 등 특이사항을 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 입찰로 인해 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.