나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34273 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 340-3 삼화탑스빌 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 ""내동어린이공원"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물내 4층 402호로서
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약8미터 및 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면
<공항시설법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34273 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 340-3 삼화탑스빌 가동 4층402호

토지 면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

건물 면적: 47.39㎡ (약 14.34평)

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조, 5층 건물 중 4층

준공연도: 2002년

1.2. 매각 정보

감정가: 1억 5,300만원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동어린이공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

토지 형상은 사다리형으로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접함.

지역 제한으로는 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 홍경택 명의의 근저당권(75,000,000원)임.

이보다 선순위 권리는 매각으로 소멸되며, 후순위 권리들도 대부분 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 "주택임차권"이 등재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높음. 다만, 잔금 납부 전 최종 확인 필요.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (이규진)

보증금: 1억 6,000만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 9일

확정일자: 2021년 4월 8일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련.

* 전동호

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자: 2023년 10월 27일

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요함.

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

주택임차권은 HUG의 말소동의로 소멸 예정이나, 잔금 납부 전 확인이 필요함.

임차인 전동호는 대항력은 없으나 보증금/차임이 미상이므로 추가 확인이 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 지역 개발 가능성

부천시 오정구 지역은 지속적인 도시정비 및 개발 사업이 진행될 수 있는 잠재력을 지니고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

내동어린이공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공함.

마트, 병원, 학교 등 필수적인 편의시설은 차량 이동으로 접근 가능함.

5.2. 교육 시설

부천 내동초등학교, 부천 여월중학교, 부천 원종고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 의료 시설

주변 지역에 다수의 병원 및 의원 등이 소재하여 의료 서비스 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

HUG의 주택임차권 말소동의 확약서가 제출되었으나, 최종 소멸 여부에 대한 완벽한 확인은 잔금 납부 전까지 필요함.

임차인 전동호의 경우 보증금/차임이 미상이므로, 잔금 납부 전후 확인 및 잠재적 분쟁 가능성에 대비해야 함.

6.2. 물리적 리스크

건물 준공연도가 2002년으로 약 24년 경과하여, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이나 심각한 소음, 악취를 유발하는 시설은 확인되지 않으나, 지역 특성상 공장이나 산업 시설이 혼재할 수 있으므로 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 5,300만원임.

입지 조건은 보통 수준이나, 주변의 도시정비 및 개발 잠재력을 고려할 수 있음.

권리관계는 비교적 복잡하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높음.

다만, HUG 인수조건 변경 및 미상 임차인에 대한 확인이 필수적이며, 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있음.

부천시의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있음.

내동어린이공원 인근의 주거 환경을 갖추고 있음.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 편차가 존재함.

2025년 12월 기준, 1991년식 33㎡(약 10평) 건물이 1억 2,000만원에 거래되었으며, 2001년식 35.4㎡(약 10.7평) 건물이 9,000만원에 거래됨.

본건은 2002년식 47.39㎡(약 14.34평)으로, 규모는 가장 크고 연식은 비슷한 수준임.

1991년식 33㎡ 거래가(1억 2,000만원)를 기준으로 평당 가격을 적용하면 약 1,200만원/평이며, 본건 14.34평에 적용 시 1억 7,000만원을 상회하나, 이는 감정가를 넘어서는 수준임.

2001년식 35.4㎡ 거래가(9,000만원)를 기준으로 평당 가격을 적용하면 약 841만원/평이며, 본건 14.34평에 적용 시 약 1억 2,000만원 수준이 됨.

이러한 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 사이로 추정됨.

인수 보증금:

전동호 임차인의 보증금이 0원(미상)이고, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 소멸 예정으로, 인수되는 보증금은 0원으로 판단됨.

예상 입찰가:

감정가 1억 5,300만원 대비, 최근 시세 및 건물 연식, 권리 관계의 불확실성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

시세 하단 및 비교적 안전한 권리 분석 결과를 바탕으로, 1억 2,500만원을 예상 입찰가로 제시함.

이는 감정가의 약 81.7% 수준이며, 비교적 최근 거래된 유사 면적 물건의 가격대를 고려한 금액임.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.