나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34290 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-170 성주스위트홈비 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천남초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로서,

외벽: 치장 벽돌 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 5미터 정도의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34290 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-170 성주스위트홈 B 2층202호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 정보

감정가: 210,000,000원

작성일: 2026년 3월 25일

토지면적: 24.80㎡ (약 7.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천남초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 토지는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

갑구 3번 압류(구로세무서장, 2023-08-03)가 말소기준권리입니다.

3.2. 권리 분석 결과

본 경매물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 을구 3번 주택임차권(채권액 180,000,000원)은 채무자의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (최 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 23일

* 확정일자: 2022년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라 말소 동의 확약서 제출로 권리 소멸 예정이며, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건은 조용한 주거 지역에 위치하며, 초등학교와 인접하여 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 다세대 주택 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 면적 및 준공 연도의 다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 효마을타운(2001년 준공, 59.9㎡): 2025년 12월 19,800만원

* 대창스페이스빌(2013년 준공, 35.12㎡): 2025년 12월 20,700만원

* 예인쉐르빌(2019년 준공, 49.33㎡): 2025년 12월 29,000만원

본 건의 건물 면적(39.50㎡) 및 건축년도(2018년)를 고려할 때, 유사한 시세 수준을 형성할 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

'부천남초등학교'가 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 만료 시점이 가까워지고 있어 낙찰 후 거래 절차 시 확인이 필요합니다. (보고서 작성일 기준으로는 허가 기간 내에 해당)

6.2. 기타 위험 요소

건물 준공 연도(2018년)가 비교적 최근이므로 당장의 큰 수리비 발생 가능성은 낮으나, 장기적인 관점에서 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 비교적 명확하고, 말소될 권리가 많아 낙찰자의 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 엮여 있어 경매 진행 및 절차 처리가 원활할 가능성이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박한 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깔끔하여 명도 부담이 적음.

* HUG가 채권자이며 임차권도 소멸될 것으로 보여 안정적인 권리 승계 가능.

* 도시형생활주택으로 실수요자 접근이 용이할 수 있음.

* 주변 초등학교 인접으로 주거 선호도 유지.

9. 예상 입찰가

제공된 유사 물건의 최근 매매가와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장가는 약 2억 3천만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 107% 수준인 210,000,000원 ~ 225,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 시장 분위기에 따라 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다. (인수되는 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.