나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511782 [1] 인천광역시 계양구 용종동 213-3 초정마을동아아파트 322동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 용종동 소재 ""계산여자고등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
부근은 계산택지지구로 조성되어 동류형의 아파트단지, 관공서, 각급 학교시설, 공원시설
및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본 건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 북서측
근거리에 인천도시철도1호선 ""임학역""이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 3층 306호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

""아파트""로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 도시가스, 지역난방(열병합), 소화전 설비, 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 6개 동(아파트 616세대, 주차 942대, 용적률 249.99%) 등의 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외곽공도(계양문화로, 오조산로96번길 등)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사
육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추
표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보
호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)
(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

* 소재지: 인천광역시 계양구 용종동 213-3 초정마을동아아파트 322동 3층306호

* 용도: 아파트

* 감정가: 478,000,000원

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1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511782 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

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1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 42.91㎡ (약 12.98평)

* 토지지분: 42.907㎡ (약 12.98평)

* 건물면적: 95.47㎡ (약 28.88평)

* 건물지분: 95.469㎡ (약 28.88평)

* 아파트 전용면적: 95.47㎡ (약 28.88평)

* 아파트 분양면적: 제공된 정보로 정확한 분양면적 산정은 어렵습니다.

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1.3. 경매 기본 정보

* 감정가: 478,000,000원

* 채권자: (OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역, 유동화물건

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 중복사건, 토지거래허가구역, 유동화물건

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 인천광역시 계양구 용종동 소재 "계산여자고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 계산택지지구로 조성되어 동류형의 아파트단지, 관공서, 각급 학교시설, 공원시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주거지로서의 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

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2.2. 교통상황

* 본 건까지 제반 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있으며, 북서측 근거리에 인천도시철도1호선 "임학역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권이전: 1998년 4월 29일 (정성헌)

* 소유권이전: 2019년 11월 4일 (김선미, 매매)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2019년 11월 4일 접수, 채권금액 264,000,000원)

* 기타 권리 현황:

* 주식회사한국방화문 가압류 (2024년 8월 22일 접수, 79,166,450원) - 말소

* 계양구(인천광역시) 압류 (2025년 3월 17일 접수) - 말소

* 주식회사케이비국민카드 가압류 (2025년 4월 4일 접수, 17,947,708원) - 말소

* 국민은행 가압류 (2025년 5월 8일 접수, 76,456,553원) - 말소

* 롯데카드 가압류 (2025년 5월 21일 접수, 20,594,466원) - 말소

* 주식회사한국방화문 강제경매 (2025년 8월 25일 접수, 79,166,450원) - 말소 (본 경매 사건의 근거)

* 계양세무서장 압류 (2025년 12월 17일 접수) - 말소

* 국민은행 임의경매 (2026년 3월 26일 접수) - 말소

* 등기부 채권 총액: 458,165,177원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부 상 지상권은 등재되어 있지 않습니다.)

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

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3.2. 임차인 현황

* 임대차 관계: 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

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4. 상권분석

* 본 아파트는 계산택지지구 내에 위치하며, 주변에 주거단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 주거 기능이 강화된 지역입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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5.2. 교육시설

* 계산여자고등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 인천서부교육지원청 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 학교들이 인근에 다수 소재합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지 관련

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

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6.2. 권리 관련

* 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다. (다만, 현재 등기부상 대부분의 후순위 권리는 말소될 예정입니다.)

* 등기부 채권 총액(458,165,177원)이 감정가(478,000,000원)에 근접하여, 낙찰가에 따라 채권자들의 만족도가 달라질 수 있습니다.

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6.3. 기타 특이사항

* 임대차 관계가 불명확하여, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

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7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 계양구 계산택지지구 내에 위치한 재건축 연한이 도래한 아파트입니다.

* 주변 환경, 교통, 생활 편의시설 등 기본적인 주거 여건은 양호한 편입니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계 미확인, 중복사건 및 유동화물건 등의 특이사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

* 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 경매 진행 상황 및 낙찰가율을 면밀히 분석해야 합니다.

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8. 투자 포인트

* 인천 지하철 1호선 임학역 역세권 아파트로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 이미 개발이 완료된 택지지구 내에 위치하여 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 재개발 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 4월-5월) 동일 면적(95.469㎡)의 실거래가가 405,000,000원에서 472,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 478,000,000원입니다.

* 상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 시장 상황을 감안하여 470,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.