나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511810 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-2 예승파크뷰 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 3층 303호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 창임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)임.
※후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 주차장(기계식, 자주식), 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현재 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 노폭 약 35미터 내외의 포장도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건상세

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511810 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-2 예승파크뷰 3층 303호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박

1.2. 감정가및면적

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 10.26㎡ (약 3.10평)

* 토지지분: 10.26㎡ (약 3.10평)

* 건물면적: 59.21㎡ (약 17.91평)

* 건물지분: 59.21㎡ (약 17.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 물건현황

* 건축년도: 2012년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 3층 303호

* 준공일: 2012년 12월 20일

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 무난한 편입니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량의 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존: 2012-12-21 (김종성)

* 소유권 이전: 2013-07-01 (이광원 외 1명)

* 공유자 전부 지분 이전: 2016-09-30 (엄영임)

* 소유권 이전: 2017-07-26 (윤혜성)

* 주택임차권 (을7): 2025-02-25 접수, 권리자 박다선, 165,000,000원, 말소: 인수. (전입 2021-02-25, 확정 2021-01-18)

* 가압류 (말소기준권리): 2022-12-13 접수, 신한은행, 46,486,443원.

* 가압류 (말소): 2025-04-30 접수, 서울보증보험주식회사, 27,000,000원.

* 압류 (말소): 2025-05-19 접수, 부평구.

* 강제경매 (말소): 2025-08-29 접수, 박다선, 165,000,000원.

* 등기부채권 총액: 238,486,443원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 박

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-25

* 확정일자: 2021-01-18

* 배당신고일자: 2025-02-25

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 임차인 (을구 7번 주택임차권)

3.3. 인수되는권리

* 을구 7번 순위 주택임차권 (박 )의 보증금 165,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석요약

* 본건에는 대항력 있는 임차인 박 이 존재하며, 보증금 165,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리인 신한은행 가압류(2022-12-13) 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 임차인의 주택임차권은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 인수 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물정보

* 건물명: 예승파크뷰

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 15층

* 본건 위치: 3층 303호 (전용면적 59.21㎡, 약 17.91평)

* 건축물대장상 주요용도는 공동주택으로도 기재되어 있으나, 본 건은 오피스텔로 경매 진행 중입니다.

4.2. 시세분석

* 최근 3년간 동일 건물 (예승파크뷰) 내 유사 면적(59.21㎡) 거래 사례:

* 2025년 3월 (7층): 16,200만원

* 2024년 8월 (6층): 15,300만원

* 최근 거래가 기준, 본건 면적의 시세는 대략 15,300만원 ~ 16,200만원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가는 173,000,000원으로, 최근 최고가 거래 사례보다는 높게 평가되었습니다.

* 주목할 점은, 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원이 매수인에게 인수된다는 사실입니다. 이는 입찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이며, 매수인의 총 부담액이 시장 가치를 크게 상회할 수 있는 주요 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

* 본건 동측 인근에 부평중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 그 외 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 부평구 내에 분포합니다.

5.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 입찰가 외에 추가적으로 발생할 총 현금 부담액이 시세보다 훨씬 높아질 수 있어, 투자 수익성에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 말소기준권리 이후 권리로서 대부분 말소될 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)으로 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 증축, 또는 특정 조건의 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 투자포인트

* 인천 부평동이라는 도심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

* 동일 건물 내에서 꾸준한 거래가 이루어지고 있어 환금성이 양호할 수 있습니다.

* 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 입찰가가 시세보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 이를 통해 실질적인 총 부담액을 시세보다 낮출 수 있다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동 예승파크뷰 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 금액은 매수인의 총 실질 부담액에 포함되어야 하므로, 입찰가 선정 시 매우 신중해야 합니다. 단순히 감정가나 최근 거래가를 기준으로 입찰가를 산정할 경우, 총 부담액이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다. 따라서 철저한 자금 계획과 인수되는 권리에 대한 면밀한 이해가 필수적이며, 이러한 위험 요인을 충분히 감안하여 입찰에 임해야 합니다.

9. 예상입찰가

* 최근 59.21㎡ 면적의 거래가: 15,300만원 ~ 16,200만원

* 감정가: 173,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 165,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원 으로 제시합니다.

이는 최근 실거래가 범위의 상단부에 위치하는 금액이며, 감정가보다는 낮은 수준입니다. 본 입찰가를 기준으로 낙찰받을 경우, 매수인의 총 현금 부담액은 다음과 같이 계산됩니다.

총 현금 부담액 = 입찰가 + 인수되는 보증금 (경매 배당으로 충당되지 않는 경우)

총 현금 부담액 = 160,000,000원 + 165,000,000원 = 325,000,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가인 160,000,000원으로 낙찰받더라도, 총 지출액은 325,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 본 건의 최근 시세(15,300만원~16,200만원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 매수자는 본인의 자금 상황과 위험 감수 능력을 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금 165,000,000원을 고려했을 때, 실질적으로 투자가치가 있는 입찰가는 시장 가치 대비 총 부담액이 합리적인 수준으로 조정될 때 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.