나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511925 [1] 인천광역시 서구 심곡동 261-11 화이트하우스빌 106동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 ‘지하철 인천2호선 서구청역’ 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철 인천2호선 서구청역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2000.9.2.)
외 벽 : 벽돌 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2025타경511925 (1)

• 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 261-11 화이트하우스빌 106동 4층401호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 90,000,000원

• 토지면적: 23.96㎡ (약 7.25평)

• 건물면적: 39.75㎡ (약 12.02평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 서

• 사용승인일: 2000년 9월 2일

• 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

1.1. 입지조건

• 위치: 인천광역시 서구 심곡동 소재 ‘지하철 인천2호선 서구청역’ 남서측 인근에 위치합니다.

• 주변환경: 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

• 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 인천2호선 서구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

• 인수되는 권리: 없음. 을구 순위 9번 주택임차권등기는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

• 말소기준권리: 2020년 12월 11일자 남인천세무서장의 압류입니다.

• 채권 총액: 92,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

• 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

• 서구청역 인근으로 상업 활동이 활발하여 잠재적인 상권 가치를 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

• 교통: 지하철 2호선 서구청역을 통한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

• 주변 시설: 서구청 등 행정기관과도 가까워 행정 서비스 이용이 편리합니다.

• 주변 환경: 본건은 주거 지역에 위치하며, 별도의 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

• SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 계약 전 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

• 건축 연도: 2000년 준공으로 건물 노후화에 따른 잠재적인 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

• 토지이용계획: 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중)에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

• 제공된 최근 매매 정보는 인근 지역의 다세대주택 거래 사례입니다.

• 2026년 1월 거래된 34.72㎡(롯데맨션, 2001년 준공)의 매매가는 6,000만원으로, 본건(39.75㎡, 2000년 준공)과 유사한 연식 및 면적의 거래 사례로 참고할 수 있습니다.

• 2026년 1월 거래된 51.9㎡(청아빌라, 1995년 준공)의 매매가는 10,500만원입니다.

• 2026년 2월 거래된 48.48㎡(채움빌리지, 2018년 준공)의 매매가는 15,300만원으로, 최근 신축 건물의 높은 시세를 보여줍니다.

• 본건(39.75㎡, 2000년 준공)과 가장 유사한 거래 사례(6,000만원/34.72㎡)를 기준으로 환산 시, 약 6,800만원 수준의 시세가 예상됩니다.

• 다만, 감정가는 9,000만원으로 책정되어 있어, 주변 시세보다는 높게 평가되었습니다. 실제 시장 가치는 현장 조사 및 건물 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

• 본 물건은 인천 서구청역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

• 권리상 특별히 인수할 사항이 없으며, 임차인의 보증금도 배당을 통해 정리될 것으로 예상되어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확합니다.

• 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경, 건물 노후화 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

• 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

• 지하철 역세권 입지로 향후 안정적인 임대 수요 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

• 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

• 지역 개발 및 도시계획 변화에 따른 투자 가치 상승 기대를 가질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

• 인수되는 보증금: 0원

• 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 가장 유사한 거래 사례(34.72㎡, 2001년 준공)의 6,000만원을 기준으로 본건(39.75㎡, 2000년 준공)의 적정 시세는 약 6,800만원 내외로 추정됩니다.

• 감정가는 9,000만원이지만, 최근 거래 사례 및 건물 연식을 고려할 때, 보수적으로 5,000만원 ~ 7,000만원 구간을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

• 보다 정확한 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 세부 권리 분석 등을 종합적으로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.