나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511079 [1] 인천광역시 강화군 내가면 외포리 50-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 소재 '외포리선착장' 북동측 원거리에 위치에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 농지, 자연림 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형))
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

>본건 토지에 일반건축물대장 상 ㉠목조 건조장(일반건축물대장 상 19.6㎡)이 등재되어있으나 미등기 건물로, 감정평가명령 제시목록에 기재되어있지 않음.
>본건 토지의 경계부분에 ㉡공부에 등재되지 않은 조적조 화장실(약4.2㎡)이 설치되어있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 함석지붕 단층 주택임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

건축물현황도가 없는 건축물로 주택 내부에 화장실이 있는지 여부가 붊명확하나, 내부화장실이 없다면 제시외물건㉡은 종물로 판단됨.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-본건 토지상에 일반건축물대장상 목조 건조장(19.6㎡)이 등재되어 있으나 미등기 건물이고, 토지 경계부분에 공부에 등재되지 않은 조적조 화장실(약 4.2㎡)이 설치되어 있으며 각 평가에 포함하여 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경511079 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 강화군 내가면 외포리 50-1번지이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

용도는 단독주택으로, 감정평가액은 196,681,000원입니다.

1.1. 면적 및 건물 상세 정보

토지 면적은 712.00㎡ (약 215.38평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 119.40㎡ (약 36.12평)이며, 건물 제시외 면적은 23.80㎡ (약 7.20평)입니다.

건축물대장 총괄표제부에 따르면, 본건의 대지 면적은 712㎡, 건축 면적은 139㎡로 기재되어 있으며, 주 용도는 단독주택입니다.

건축물대장 표제부에 따르면, 건물은 인천광역시 강화군 내가면 외포리 50-1번지에 위치하며, 총 건축 면적은 119.4㎡, 총 동수는 1동, 주 용도는 단독주택(주택)으로 되어 있습니다.

건물의 구조는 함석지붕의 일반 목구조 단층 주택입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 내가면 소재 '외포리선착장' 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 한적하고 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 서측의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획 상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 2월 26일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)으로, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

토지 및 건물 등기부등본상 인수해야 할 부담(매각으로 소멸되지 않는 권리)은 없는 것으로 파악됩니다.

총 등기부채권액은 499,000,000원입니다.

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인 김찬송 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 1월 5일, 대항력 없음.

상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

건물의 임대 관계는 미상으로, 본건 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 농림지 및 단독주택 혼재 지역으로, 상업적인 상권보다는 주변 단독주택지로서의 가치가 중요합니다.

외포리선착장 인근에 일부 편의시설이 존재할 수 있으나, 활성화된 상권이라기보다는 기본적인 생활 편의를 제공하는 수준으로 판단됩니다.

주변 환경은 자연 친화적이며 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 외포리선착장 인근의 편의시설 및 강화군 내 주요 시설과의 연계성을 고려해야 합니다.

주변 자연 환경은 농지 및 자연림이 혼재하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지상에는 일반건축물대장상 목조 건조장(19.6㎡)이 등재되어 있으나 미등기 건물이며, 공부에 등재되지 않은 조적조 화장실(약 4.2㎡)이 설치되어 있습니다. 이러한 미등기 건축물은 향후 건축법 위반 등 행정적 문제 발생 소지 또는 명도 과정에서의 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현 임차인 외 추가 임대차 계약이 존재할 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다.

지역적 특성상 도시 지역에 비해 생활 편의시설이나 기반 시설이 부족할 수 있으며, 접근성이 제한적일 수 있습니다.

토지이용계획 상 성장관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 자연 친화적인 환경 속에서 독립적인 주거 생활을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만 미등기 건축물의 존재, 다소 제한적인 교통 및 생활 편의시설 접근성 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

토지 가치를 중심으로 평가하며, 향후 강화군 지역 개발 계획과의 연계성을 고려할 때 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

약 215평에 달하는 넓은 대지 면적을 확보하고 있어 향후 증축, 재건축 또는 토지 활용에 대한 높은 잠재력을 가지고 있습니다.

토지 건물 일괄 매각으로, 별도의 건물 철거 없이 토지와 건물을 모두 취득하여 활용할 수 있습니다.

강화군 지역의 지속적인 관광 개발 및 정주 여건 개선 계획에 따라 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 196,681,000원입니다.

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* '대정빌라'(1995년식, 74.9㎡)는 2024년 9월 80,000,000원에 거래되었습니다.

* 'ACE빌'(2014년식, 52.876㎡)은 2024년 5월 83,000,000원, 2026년 2월 100,000,000원에 거래(예정)되었습니다.

상기 다세대 주택의 매매가는 소형 주거 면적을 기준으로 하며, 본건은 약 215평의 넓은 대지를 가진 단독주택이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 가치는 넓은 토지 면적에 상당 부분 의존할 것으로 판단됩니다.

일반적으로 경매 투자 시 감정가의 70~85% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려하는 점과, 주변 다세대 주택의 시세 추이를 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 137,000,000원에서 167,000,000원 사이로 추정됩니다.

단, 이는 제한적인 시세 정보와 일반적인 낙찰가율을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 정밀 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.