나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1521 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 237-1 비동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용현사거리"" 남동측 인근에 위치하는 ""동인빌라""
비동 1층 102호로서, 주변은 단독 및 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가
지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 1층 102호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '다세대주택'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측 및 서측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-11-05), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역
(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함
(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

건물에 동인B로 적혀있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1521 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 237-1, 비동 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 81,000,000원

* 토지면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

* 건물면적: 37.14㎡ (약 11.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 특징:

* 건축연도: 1991년 6월 12일

* 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층건 중 1층 102호

* 전용면적: 37.14㎡ (약 11.24평)

* 주용도: 다세대주택

* 주의사항: 건물에 '동인B'로 표기되어 있음.

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현사거리" 남동측 인근에 위치한 "동인빌라" B동 1층 102호임.

* 주위환경: 주변은 단독 및 중·소규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호함.

* 도로: 본건의 북동측 및 서측으로 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25., 외국인에 한함).

3. 권리분석

* 권리관계:

* 말소기준권리: 2012년 4월 12일 접수된 국민은행의 근저당권(을11)임.

* 본건 등기사항전부증명서상 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 76,180,693원

* 말소되지 않는 권리:

* 별도로 등기된 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 현장에서 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 함. 보증금액이 0원이라도 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 용현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 하고 있음.

* 인근에 소규모 상가 및 편의시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의를 제공함.

* 대규모 상업 시설이나 유흥 밀집 지역과는 거리가 있어, 주거 환경이 비교적 조용하고 안정적인 특징을 보임.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 용현역 및 다수의 버스노선이 운행하는 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 용현시장, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 근거리에 분포하여 편리한 생활이 가능함.

* 교육시설: 용현초등학교, 용현중학교 등 교육기관이 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 건물 표기 오류 가능성: 등기부상 건물명 '동인빌라'와 달리, 현황 건물에 '동인B'로만 표기된 점은 실제 건물 이용 및 등기사항과의 차이점을 야기할 수 있으므로, 현장 확인 시 면밀한 점검이 필요함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. (현장 점유인 조사 필수)

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 매수 시 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 해당 기간에 대한 토지거래허가 요건을 확인해야 함.

* 혐오시설: 현장 주변 탐문 및 공개된 지도 정보 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 실제 현장 답사를 통해 주변 환경을 상세히 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재의 다세대주택으로, 일반 주택가 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 건물 표기상의 특이점은 명도 및 이용에 있어 주의가 필요합니다. 전반적으로 안정적인 투자 또는 실거주 목적에 부합하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 안정성: 지속적인 주거 수요가 뒷받침되는 용현동 일반 주택가에 위치.

* 우수한 생활 인프라: 교통, 편의시설, 교육 시설 등 생활에 필요한 모든 요소를 가까이에서 이용 가능.

* 권리관계의 명확성: 인수할 권리가 없어 권리 분석 및 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가와 비교 시, 향후 가격 상승 여력 기대.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 9.9평~11.7평)의 다세대주택은 2026년 5월 기준으로 3.3㎡당 약 525만원에서 675만원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 본건의 감정가는 81,000,000원으로, 전용면적 37.14㎡(약 11.24평) 기준 3.3㎡당 약 720만원 수준입니다.

* 건물의 건축 연도(1991년)를 고려할 때, 최근 거래된 신축 건물(2004년 준공)보다는 가격이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 거래된 유사 면적(32.76㎡, 6,690만원)의 평당가(약 675만원)를 적용하면 본건의 적정 가치는 약 75,570,000원입니다.

* 건물의 연식과 1층이라는 점, 그리고 임대차 불확실성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이에 따라, 감정가(81,000,000원) 대비 할인율을 적용하여 6,000만원 ~ 7,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 추천 입찰가: 6,500만원 ~ 6,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.