나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71661 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 777 이안남양주 103동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 ""창현초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이고 인근으로
각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 아타트 으로서의 제반 입지
조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 전반적인 교통상태는
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 제11층 1102호로서
(건물사용승인일 : 2009.08.31)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 대피소, 반침, 발코니, 현관 등)
로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기, 옥내소화전, 도시가스설비,
승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 10 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현2지구), 경관녹지(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)
(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역
(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터 300미터의 이내의지역), 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가
구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인
등/용도:주택)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 777, 이안남양주 103동 11층 1102호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경71661 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 회생채무자주식회사세진침대의관리인전명진입니다.

감정가는 583,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 86.91㎡ (약 26.3평)이며, 건물 면적은 134.07㎡ (약 40.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건물 사용승인일은 2009년 8월 31일입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 창현초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 각급 학교 및 각종 생활 편익 시설, 공공 시설이 인접해 있어 아파트로서의 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

단지 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현2지구) 등으로 지정되어 있으며, 경관녹지, 대로, 소로, 중로 등에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다.

이안남양주 아파트는 총 7개동, 388세대로 구성되어 있으며, 최고층은 18층입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리 시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 12월 23일 접수된 주식회사세진티엘에스의 가압류(갑6)입니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

최선순위 임차인 여부는 확인되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 속한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

주변의 생활 편익 시설 및 공공 시설 이용이 편리하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 창현초등학교 등 각급 학교가 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설 및 공공시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 무난합니다.

* 단지 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 아파트 단지 내 부대시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이나 미회수 보증금 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 이안남양주 아파트로, 주거 환경 및 교통이 무난한 편입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 점은 유의해야 합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 본 건의 면적(134.07㎡)을 감안한 시세 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하며 주변 생활 인프라가 갖추어져 있어 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 확장된 생활 공간: 134.07㎡ (약 40.6평)의 넓은 면적으로 쾌적한 생활이 가능합니다.

* (추후 시세 분석 결과에 따라 추가)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 101.20㎡ (약 30.6평) 면적이 2026년 5월 410,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 1340만원 수준입니다.

본 건은 134.07㎡ (약 40.6평) 면적으로, 이보다 큰 면적입니다.

단순 비례 계산 시 40.6평 * 1340만원/평 = 약 543,640,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가는 583,000,000원이며, 이는 시장 가치를 잘 반영한 것으로 보입니다.

최근 거래가와 감정가, 그리고 본 건의 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 520,000,000원에서 560,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.