나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63999 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1634 일산임광,진흥아파트 101동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ""호곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 탄현역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제14층 제1403호로서,
(사용승인일 : 2009.10.07.)
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허거구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연랍,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경63999 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1634 일산임광,진흥아파트 101동 14층1403호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

토지지분: 50㎡ (약 15.13평)

건물면적(전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

건물면적(공급면적/분양면적): 약 123.8㎡ - 124.06㎡ (약 37.45평 - 37.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 414,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "호곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에는 탄현역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통의 편의성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역), 상대보호구역(도담유치원, 호곡중학교, 호곡초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2022년 01월 14일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(을3)이며, 권리금액은 318,000,000원입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전 (김은호, 2016-04-22)

- 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 2022-01-14) - 말소기준권리

- 임의경매 (현대캐피탈, 2025-08-27) - 말소 예정

- 소유권이전 (김충심, 상속, 2025-09-19) - 말소 예정 (등기부상 말소 표시 없음)

- 압류 (고양시, 2025-10-30) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로, 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 사전 조사가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 "호곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 다수의 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교(호곡초등학교, 호곡중학교, 도담유치원 등)가 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 제공된 정보 상으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 일산 임광ㆍ진흥 아파트

주소: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1634

사용승인일: 2009년 10월 07일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물

본건 위치: 101동 14층 1403호

총 세대수: 905세대

총 동수: 16동

총 주차대수: 1227대 (지하주차 1146대, 지상주차 81대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

전기차 충전기: 지하 25대

5.2. 주변 편의시설

아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리상 특이사항은 없어 보이나, 등기부 상 일부 후순위 권리(소유권이전, 압류)의 말소 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계가 미상이라는 점입니다. 점유자가 있는 경우 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트로, 초등학교와 역이 인접하여 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 아파트 단지 역시 잘 갖추어져 있으며, 감정가 또한 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 리스크로 작용할 수 있으므로 입찰 전 반드시 현장 방문 및 탐문 조사를 통해 점유자 및 임차인 현황을 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 초등학교 및 지하철역(탄현역)과의 근접성

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 학군

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 37.5평 공급면적)의 아파트가 2026년 7월 2일 기준 440,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 414,000,000원이며, 전용면적 84.96㎡(약 25.70평) 기준입니다.

최근 시세 상승세를 고려하고, 본 건의 감정가 수준 및 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 425,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 2.6% 상승한 금액이며, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.