나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64015 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을주상복합 1101동 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 ""주엽역(지하철3호선)"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서,
제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 주엽역(지하철3호선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하3층/지상23층 건물 내 제7층 제708호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, ""아파트 및 주상복합상가"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해있으며, 북동측 출입구를 통하여 차량의 진출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지
역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강선초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외
국인 등),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립
,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73, 강선마을주상복합 1101동 7층 708호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64015 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 203,000,000원입니다.

물건의 토지 면적은 24.46㎡ (약 7.4평)이며, 전용면적 기준 건물 면적은 41.85㎡ (약 12.66평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 3호선 주엽역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주위 환경이 양호한 편입니다.

인근 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업시설이 밀집한 일반적인 도시 환경으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 주엽역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

과거 한국스탠다드차타드은행 근저당 151,200,000원, 주식회사 피플펀드컴퍼니 근저당 66,300,000원이 설정되었으나 모두 말소되었습니다.

현재 경매 개시 결정은 피에프씨테크놀로지스(채권액 55,039,194원)와 한국주택금융공사(사건번호 2025타경64423)에 의해 이루어졌으며, 이 역시 말소 기준 권리로서 매각과 함께 소멸될 것입니다.

등기부요약 상 말소되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상이며, 금액이 확인되지 않는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 주엽동 일대는 주엽역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 이는 주거지로서의 안정적인 수요를 뒷받침합니다.

아파트와 주상복합상가가 혼재된 지역 특성상, 주간 및 야간 모두 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지명은 주엽강선마을11단지태영이며, 1994년 12월 사용승인되었습니다.

총 2개동 344세대로 구성되어 있으며, 본 물건은 1101동 7층에 위치합니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

지하 주차 공간이 있으며, 전기차 충전기(지하 4대)가 설치되어 있습니다.

주변에 강선초등학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 개발행위허가제한구역에 해당합니다.

개발행위허가제한구역 지정으로 인해 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

다만, 이러한 제한 사항들은 주로 토지 이용 및 개발에 관한 것이며, 아파트 자체의 거주 또는 일반적인 사용에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

임대사항 미상으로, 실제 거주 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동의 핵심 입지에 위치한 아파트로, 지하철역 접근성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

감정가는 203,000,000원이지만, 최근 실거래가는 185,000,000원에서 190,000,000원 수준을 보이고 있습니다.

등기부상 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 권리나 임차 보증금이 없어 명도 리스크는 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 개발행위허가제한구역이라는 점과 임대 현황 미확인은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 3호선 주엽역 역세권으로, 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설, 편의시설, 학교 등이 인접하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 권리 분석 명확성: 매각으로 인한 권리 소멸로 안전한 취득이 가능합니다 (단, 지상권 등 미확인 권리 주의).

* 시장 잠재력: 비교적 안정적인 아파트 시세와 수요를 기반으로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 203,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 동일 아파트 41.85㎡ 면적이 2026년 5월 185,000,000원에서 190,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 7층으로, 거래된 층수(6층, 7층, 8층, 10층, 11층)와 유사한 범주에 속합니다.

최근 거래가와 감정가, 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 195,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 상단에 근접하면서도 감정가보다는 낮은 금액으로, 유찰 가능성 및 향후 시장 변동성을 고려한 보수적인 접근입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 임대차 관계 등 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.