나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64033 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 735-10 다안빌리지4동주건축물제1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""고양예술고등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 공장, 창고, 각종 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하여 형성된 지역으로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 4층 건중 제2층 제202호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 알루미늄샷시 등 창호임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 등재되어 있음.
(※ 상세이용상황은 후첨 '건물내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕이동 735-10 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)
(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,
공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도
(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 원유철)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64033 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 735-10 다안빌리지4동 주건축물 제1동 2층 202호

용도: 다세대주택

건축물구조: 철근콘크리트구조 평스래브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호

건축물 사용승인일: 2018.07.19

건물면적: 57.14㎡ (약 17.28평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 현황

토지면적: 71.57㎡ (약 21.65평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.4. 감정평가액

감정가: 240,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '고양예술고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공장, 창고, 각종 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재되어 있어 지역 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 부산지방법원 2024카단105719 가압류(주택도시보증공사, 2024.09.19.) 입니다.

3.2. 등기부상 권리현황

* 소유권이전 (권리자: 김만희, 2019.12.09.)

* 주택임차권 (권리자: 원유철, 235,000,000원, 2023.11.16. 접수) - 말소 예정

* 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 10,000,000원, 2024.09.19.) - 말소 예정

* 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 235,000,000원, 2025.08.28. 접수) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 원유철

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.11.12.

* 확정일자: 2021.10.22.

* 배당신고일자: 2023.11.16.

* 특이사항:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 기존 임차인 원유철과의 인수조건 변경 확약서(2026.05.21.자)를 제출하였습니다. 이 확약서에는 임차인 원유철이 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

따라서 본건 매각으로 임차인의 대항력은 소멸되며, 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 2026년 6월에 인근의 유사 다세대주택 매매 사례가 다음과 같이 확인되었습니다.

* 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1085-58번지 '덕이힐타운103동' (2015년 준공): 51.155㎡, 130,000,000원 (2026.06.25. 거래)

* 경기도 고양시 일산서구 덕이동 767-6번지 '현대타운1동2동' (2016년 준공): 51㎡, 165,000,000원 (2026.06.08. 거래)

* 경기도 고양시 일산서구 덕이동 767-6번지 '현대타운1동2동' (2016년 준공): 51㎡, 110,000,000원 (2026.06.13. 거래)

4.2. 시세 분석

제시된 최근 매매 사례들을 고려할 때, 거래 금액은 110,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 면적당 가격은 약 215만원에서 323만원 수준입니다. 본건(57.14㎡)의 경우, 최근 거래 시세 기준으로 약 123,000,000원에서 184,000,000원 사이의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

다만, 감정평가액(240,000,000원)은 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 현 시세와의 괴리가 존재하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 고양예술고등학교가 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축물 부대시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건 감정가(240,000,000원)와 최근 실거래가(110,000,000원~165,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황 반영 정도, 물건 자체의 특성, 또는 시장 상황 변동 등 다양한 요인에 기인할 수 있으며, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

6.2. 임차인의 권리 포기 관련

임차인 원유철 씨가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 점은 매수인의 인수 부담이 없다는 긍정적 요인이지만, 채권자인 주택도시보증공사의 채권액(235,000,000원)이 임차인의 보증금액과 동일하다는 점은 경매 절차에서 채권 전부 변제 여부에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력이 소멸되어 매수인의 인수 부담이 없는 물건입니다. 주변 환경은 보통 수준이며 교통 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 감정평가액과 최근 실거래가 사이에 큰 차이가 존재하므로, 입찰 전 정확한 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요합니다. 주택도시보증공사의 채권액과 임차인의 보증금액이 일치하는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기로 인한 매수인의 인수 부담 없음.

* 비교적 최근 연식(2018년 사용승인)의 건물.

* 주변 실거래가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

* 감정가와 실거래가 간의 괴리를 이용한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 주변 시세, 물건의 상태, 권리분석 결과, 그리고 감정가와의 괴리 등을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 거래 사례의 최고가(165,000,000원) 및 면적당 시세(최대 323만원/㎡)를 고려하고, 감정가(240,000,000원) 대비 낙찰 가능성을 감안하여, 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 본건의 상세 상태, 현장 조사 결과, 그리고 당일 경매 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.