나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4929 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 679 디엠씨한강자이더헤리티지 103동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 ""덕은한강초등학교"" 남서측인근에 위치하며,
주위는 동유형의 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원, 지식산업센터 등이
혼재하는 아파트 지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 있어 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물내 제11층 제1103호로서,

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트(후첨. 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발),
중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역으로부터
제한거리 500m(소 젖소 말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]),
상대보호구역(2022-11-01)(덕은초등학교), 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)
기준 고도 45m~65m 위임지역, 도시개발구역, 임업용산지, 과밀억제권역,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등),
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대
주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명하나 2025. 8. 26.자 신청채권자의 보정서에 의하면 소유자 남상억, 김시오가 부동산을 분양받을 당시 대지지분을 포함하여 분양을 받은 것이며, 이 분양대금에 대하여 신청채권자가 대출을 실행한 것이라는 취지가 기재 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경4929 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 679 디엠씨한강자이더헤리티지 103동 11층1103호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

* 토지면적: 35214.40㎡ (단지 전체 면적)

* 감정가: 1,100,000,000원 (11억원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2022년 11월 28일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 단지 북서측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 지역지구 등: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 중로2류(폭 15m~20m) 접함.

* 제한사항: 상대보호구역(덕은초등학교), 비행안전제5구역(지원), 임업용산지, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

* 등기부 요약:

* 을1 (말소기준권리): 농협은행주식회사 근저당권 (1,085,700,000원)

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-02-09)

* 갑4: 중소기업은행 2번 남상억지분가압류 (18,000,000원, 말소)

* 갑5: 경기신용보증재단 2번 남상억지분가압류 (25,500,000원, 말소)

* 갑7: 농협은행주식회사 임의경매 (1,000,425,178원, 말소)

* 총 채권액: 1,129,200,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 이해관계인 부재로 세부내역 미상.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원, 지식산업센터 등이 복합적으로 위치해 있습니다. 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: DMC한강자이 더 헤리티지 아파트

* 총 세대수: 620세대 (7개동)

* 최고층: 24층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등

* 주차: 총 1062대 (지하 1054대, 지상 8대)

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 내부 상태: 철근콘크리트구조, 24층 건물 내 11층에 위치합니다. 내부 마감은 시멘트몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 타일, 샤시 창호 등입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 개별 난방, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 덕은한강초등학교가 인근에 있으며, 대덕산로를 따라 근린생활시설 등이 분포합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 대지권의 존재 여부 및 소유권 확보에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 분양대금 완납 여부 불분명: 소유자 남상억, 김시오가 대지지분을 포함하여 분양받았고, 이에 대한 대출이 실행되었다는 취지의 내용만 있을 뿐, 분양대금 완납 여부는 명확하지 않습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 관계의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 이해관계인 부재: 정확한 세부 내역 파악에 어려움이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* DMC한강자이 더 헤리티지는 2022년 준공된 신축 아파트로, 위치 및 단지 환경은 우수하나 '대지권 미등기'라는 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다.

* 감정가가 11억원이며, 최근 유사 면적의 매매가가 11.4억원 ~ 12.4억원 수준이나, 대지권 미확보 시 재산 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

* 본 물건의 낙찰은 대지권 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트로서의 상품성.

* 서울 접근성이 좋은 덕은지구 내 위치.

* 향후 개발 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 84.9481㎡ (약 25.7평) 면적의 최근 매매가는 2026년 5월 11.4억원(3층), 2026년 6월 12.4억원(10층)을 기록하였습니다.

* 본건은 84.96㎡ (약 25.7평) 면적으로, 11층에 해당합니다.

* 감정가: 11억원

* 산정 근거:

* 최근 실거래가를 고려할 때 11.4억원 ~ 12.4억원 수준의 가치를 지닙니다.

* 하지만 '대지권 미등기' 및 '분양대금 완납 여부 불분명'과 같은 중대한 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 이러한 리스크는 시세 대비 상당한 가격 할인 요인으로 작용합니다.

* 감정가 11억원을 기준으로, 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 10억 5천만원 ~ 11억원 (105,000만원 ~ 110,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.