나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64064 [1] 경기도 파주시 탄현면 갈현리 821-82 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 갈현리 소재 '갈현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 소규모 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 입니다.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 완경사지의 부정형 토지입니다.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-07)(현초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(장릉(09.01.12변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호 1 지상에

제시외 기호 ㉠ : 판넬조 다용도실 약6㎡ 가 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 '가' 건물은 일반철골구조 경사지붕 2층 주택으로서,

외벽 : 사이딩 판넬 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호 입니다.

- 기호 '나' 건물은 경량철골구조 1층 보일러실로서,

외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 시멘트 몰탈 마감 등,
창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

단독주택으로서,

- 기호'가': 단독주택(주거용),

- 기호'나': 부속건축물(보일러실)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물 기호 '가' 2층에

제시외 기호 ㉡ : 판넬조 방(약6㎡)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64064 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 탄현면 갈현리 821-82

* 용도: 단독주택

* 감정가: 300,363,000원

* 토지 면적: 344.00㎡ (약 104.07평)

* 건물 면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

* 제시외 건물 면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 대OOOOOOO

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 탄현면 갈현리 소재 '갈현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 소규모 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 인접토지 대비 완경사지의 부정형 토지입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(현초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(장릉)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 351,546,504원

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2022-06-14, 권리금액: 174,900,000원)

* 권리 분석 결과: 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 강제경매 등은 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 명도 저항이나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 파주시 탄현면 갈현리는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 전원생활 환경을 제공합니다.

* 인근에 갈현초등학교가 위치하고 있으며, 통일동산, 파주 프리미엄 아울렛, 헤이리 예술마을 등이 가까워 문화 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다수의 군사시설 보호구역 및 제한보호구역에 포함되어 있어, 지역 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 토지 거래 동향을 보면, 탄현면 지역은 토지 면적당 단가 상승세(전년 대비 42.51% 증가)를 보이고 있으나, 전체 토지 거래량은 감소 추세입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 제2자유로 진입로가 가까워 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 교육: 갈현초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학에 안전하며, 이는 어린 자녀를 둔 세대에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 편의시설: 파주 프리미엄 아울렛, 헤이리 예술마을 등이 인근에 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하여 쾌적한 주거 환경을 조성하지만, 소규모 창고 등이 혼재하여 일부 난개발의 흔적도 보입니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보로는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설(대규모 산업단지, 유해 시설 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역이 인접해 있는 점은 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 경사도: 본건 토지가 인접 토지에 비해 완경사지라는 점은 건물 신축이나 증축 시 공사비 증가 요인이 될 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 상세 내역을 알 수 없어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(판넬조 다용도실, 판넬조 방)이 포함되어 있어, 매각 이후 철거 또는 원상복구 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 학교 주변 제한: 상대보호구역(현초등학교)으로 지정되어 있어, 학교 주변 환경 보호에 관한 법률에 따른 규제가 적용될 수 있습니다. (파주교육지원청에 재확인 필요)

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 파주시 탄현면 갈현리에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 정돈된 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 주변 환경은 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전원생활에 적합하며, 갈현초등학교, 파주 프리미엄 아울렛, 헤이리 예술마을 등 생활 편의시설 접근성도 갖추고 있습니다.

* 다만, 다수의 토지 이용 규제와 완경사지라는 점, 그리고 임대차 관계가 불분명한 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 전반적으로 권리관계가 명확하고 일괄매각 대상이므로, 향후 가치 상승을 기대하며 장기적인 관점에서 접근해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 건물 일괄매각으로 안정적인 부동산 취득이 가능합니다.

* 경기도 파주 지역은 지속적인 개발 계획 및 수도권과의 접근성 개선으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸되어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우, 시세차익 및 실거주 목적 모두 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 300,363,000원입니다.

* 주변 단독주택의 최근 실거래가 정보에 따르면, 파주시 탄현면 갈현리 일대 유사 면적(약 100평대 토지)의 단독주택 또는 주택 부지가 2억 7천만원에서 4억원 이상에 거래되는 사례가 있습니다.

* 특히, 2026년 4월 8일 파주시 탄현면 갈현리 7 번지에서 71.8㎡(약 21.7평) 단독주택이 2억 7천만원에 거래되었으며, 이는 본건의 토지 면적 대비 상대적으로 작은 규모입니다.

* 또한, 2024년 10월 21일 기준, 파주 탄현면 갈현리 농가주택(대지면적 311㎡, 연면적 77.22㎡) 월세 물건이 2000/60만원으로 제시되었습니다.

* 본 건의 경우, 토지 면적(약 104평)과 건물 면적(약 35평) 및 제시외 건물(약 6평)을 고려했을 때, 감정가 수준에서 시장 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

* 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 3억 1천만원 ~ 3억 3천만원 선에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 다만, 현장 조사 및 최근 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.