나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4912 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1054 이편한세상지축센텀가든 102동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노서번스정류장 및 지하철 3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 28층 건물 내 제11층 제1102호로서,
(사용승인일 : 2022.09.26)
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
창호 : 햐이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""아파트 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(지축중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지효초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경4912 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1054 이편한세상지축센텀가든 102동 11층 1102호

용도: 아파트

감정가: 1,022,000,000원 (10억 2,200만원)

토지면적: 62.38㎡ (약 18.87평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOO)

사용승인일: 2022년 9월 26일

아파트명: e편한세상 지축 센텀가든

1.2. 입지조건

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1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호함.

1.3. 권리분석

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1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권보존 등기 이후 소유권이 이전되었으며, 다수의 권리 설정 및 경매 개시 결정이 등기되어 있음.

* 주요 권리 현황:

* 을1 (근저당): 농협은행주식회사, 2022년 12월 16일 접수, 594,000,000원

* 갑4 (가압류): 주택도시보증공사, 2025년 8월 12일 접수, 199,000,000원

* 갑5 (임의경매): 농협은행, 2025년 8월 27일 접수, 563,157,381원 (사건번호: 고양지원 2025타경4912)

* 등기부채권 총액: 793,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 천수민

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 24일

* 대항력: 없음

* 임차인 천수민은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 개인정보 보호를 위해 성만 표시하며(천 ), 금액이 미상인 보증금/차임이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

1.4. 상권분석

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1.4. 상권분석

* 주위 환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역임.

* 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 주변 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등 아파트 단지 내 부대시설이 잘 갖추어져 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 군사 시설 보호 구역(제한보호구역)에 포함되는 점 외에 별도의 혐오 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 생활정보

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1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 지축역 이용이 가능하며, 대중교통 여건이 우수함.

* 교육: 지축중학교 및 지효초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호함. (상대보호구역으로 지정됨)

* 편의시설: 아파트 단지 내 복리시설과 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주차: 총 435대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하주차 공간이 418대로 넉넉한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 28층 건물 내 11층에 위치함.

* 사용승인일: 2022년 9월 26일로 신축 건물임.

1.6. 잠재적 리스크

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1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (고양지축지구)

* 대로3류 (폭 25m~30m)

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구 (고양지축지구)

* 상대보호구역 (지축중학교, 지효초등학교)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km, 해발고도 112m 위임지역) - 군사시설 관련 제한 존재

* 과밀억제권역

* (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도의 토지) - 향후 거래 시 허가 필요

* 등기부상 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 경매 개시 결정 등기 등이 존재하며, 채권 총액이 높음.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보임.

1.7. 종합 의견

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1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 지하철 3호선 지축역을 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다. 또한, 주변 학군 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높다고 판단됩니다. 등기부상 채권 총액이 높으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 군사시설 제한보호구역 등 일부 제한사항은 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

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1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년에 준공되어 건물의 상태가 양호하고, 최근 트렌드를 반영한 내부 설계를 기대할 수 있음.

* 역세권 입지: 지하철 3호선 지축역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 우수한 생활 환경: 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 주거 만족도를 높이는 인프라가 잘 갖추어져 있음.

1.9. 예상 입찰가

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1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 10억 2,200만원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 아파트의 20층 물건이 2026년 4월 11일에 9억 4,500만원에 거래되었습니다. 본건은 11층으로, 최근 거래된 20층 매물 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 금액이 없으며, 신축 아파트의 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 최근 실거래가를 상회하는 경쟁이 예상됩니다.

보수적인 접근으로 예상 입찰가를 9억 3,000만원에서 9억 8,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.