나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64034 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1407-1 성석동 삼성캐슬2빌리지 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '고양송암고등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택, 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물(사용승인일: 2017.11.15) 내 제2층 제202호로,

외벽: 몰딩 위 페인팅 마감 등,

창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 다세대주택 3개동의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2022년 8월 18일 제94671호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64034 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1407-1 성석동 삼성캐슬2빌리지 2동 2층202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 231,000,000원 (2억 3,100만원)

토지면적: 64.90㎡ (약 19.63평)

건물면적: 60.41㎡ (약 18.27평)

1.4. 기타 기본사항

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2022년 8월 18일 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 4월 21일자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '고양송암고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-18

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 (채권양수인): 주택도시보증공사 (임 )

보증금: 250,000,000원 (2억 5,000만원)

차임: 0원

전입일자: 2020-07-31

확정일자: 2020-06-22

배당신고일자: 2022-08-18

대항력: 없음

비고: HUG는 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 을구 순위 1번 주택임차권(임 )은 2022년 8월 18일 접수되었습니다.

말소기준권리는 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정등기(2025타경64034, 주택도시보증공사 신청, 2025년 8월 28일 접수, 250,000,000원)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을1, 임 )은 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

3.3. 특이사항 및 인수/소멸 권리

* 말소될 권리: 을구 순위 1번 주택임차권 등기 등 경매개시결정등기보다 선순위가 아닌 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수될 권리: 없음 (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.)

* 특이사항: 대항력있는임차인(김 )의 보증금 및 차임이 미상(0원)이며, 이는 권리분석상 불확실성을 야기할 수 있습니다. HUG가 제출한 확약서로 인해 해당 임차권 관련 채권은 배당으로 처리될 경우 말소될 것으로 보입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 성석동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 한울하임 (2018년식, 50.23㎡): 2026년 5월 27일, 140,000,000원 (약 278.7만원/㎡)

* 현대하이츠 (2015년식, 53.39㎡): 2026년 5월 19일, 110,000,000원 (약 206.0만원/㎡)

* 은하팰리스 (2018년식, 71.2664㎡, 저층): 2026년 7월 1일, 120,000,000원 (약 168.4만원/㎡)

4.2. 시세 대비 감정가 분석

본건의 건물면적 60.41㎡에 대한 감정가는 231,000,000원으로, 이는 평당 약 382.4만원에 해당합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 주변 다세대주택 실거래가는 ㎡당 약 168만원 ~ 279만원 수준으로 파악됩니다.

이를 본건 면적(60.41㎡)에 적용하면 약 10,150만원 ~ 16,840만원으로 추정됩니다.

감정가가 최근 실거래가 시세보다 상당히 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 11월 15일에 사용 승인되었습니다. 본건은 지상 4층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 몰딩 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생설비 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주차

단지 내 총 24대의 주차가 가능하며, 이는 가구당 1대의 비율입니다. 주변 지역은 주거 용도 외에 전, 답 등이 혼재하는 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력있는 임차인 김 의 보증금 및 차임 정보가 0원으로 명시되어 있으나, 금액 미상이라도 주의가 필요합니다. 임대 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* HUG가 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출했으나, 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 권리관계 리스크

말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되나, 임차인 김 의 대항력 유무 및 보증금 지급 관련 불확실성은 잠재적 문제입니다.

6.3. 시세 대비 감정가 리스크

본건의 감정가가 주변 유사 물건의 실거래가 대비 현저히 높아, 입찰 시 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재하여 향후 토지 이용이나 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 건물 연식과 내부 상태를 갖추고 있습니다. 하지만 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리, 대항력있는 임차인의 보증금 및 차임 미상 정보, HUG의 복잡한 권리관계 등은 본건의 투자 가치를 신중하게 검토하게 만드는 요인입니다. 철저한 현장 조사 및 임대 관계 확인을 통해 잠재적 리스크를 해소하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 잠재적 저평가 가능성: 최근 실거래가 정보를 바탕으로 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 성석동 지역의 주거 수요: 다세대주택이 밀집한 지역으로서 기본적인 주거 수요는 존재합니다.

* HUG 관련 채권 처리 명확화: HUG의 확약서 제출로 인해 채권 인수 부담은 줄어들 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,000,000원입니다.

하지만 최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건들이 110,000,000원에서 140,000,000원 사이에 거래된 점을 감안할 때, 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

대항력있는 임차인(김 )의 존재 및 보증금 미상이라는 불확실성과, HUG의 복잡한 권리 관계를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

따라서, 제시된 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 150,000,000원 (1억 5,000만원) 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현장 조사 결과 및 실제 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.