나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3923 [1] 경기도 연천군 군남면 왕림리 272-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 연천군 전곡읍 은대리 소재""은대초등학교""서측 인근에 위치하며 주변
지역은 농경부락, 농경지 등으로 전곡읍 외곽의 농촌지역임.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하며 전곡중심지까지 승용차로 15분 정도의 거리로서 제반 교통
여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2)토지는 일단의 공장부지로 이용 중이며 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄한
지반을 이루고 있음.

인접 도로상태

북동측으로 2차선 도로에 인접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>.

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

기호(1, 2)지상에 제시외 건물이 수동 있으며 실측면적으로 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3, 4) : 경량철골구조 기타지붕 단층으로서,
내.외벽 : 샌드위치 판넬 마감.(주기둥 : 경량철골 Beam)
바닥 : 시멘트 몰탈위 에폭시 코팅.
창호 : 하이새시 창호.
사용승인일 : 2017.10.23.

이용상태

이불류 생산업체인 환희누비의 공장 및 부속용도로 이용중이며
기호(3) : 공장
기호(4) : 공장, 사무실, 숙소 등.

설비내역

기호(4) : 위생 및 급.배수설비, 숙소는 유류보일러에 의한 난방설비임.

부합물 및 종물

제시외 건물이 수동 있으며 실측면적으로 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 포함
3. 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3923 (1)

소재지: 경기도 연천군 군남면 왕림리 272-2

용도: 공장

감정가: 880,428,000원

토지면적: 3490.00㎡ (약 1056평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 644.00㎡ (약 195평)

건물 제시외면적: 164.80㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 제시외 건물 포함. 3. 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경기도 연천군 군남면 왕림리 272-2에 소재하며, 감정평가요항표에 따르면 주변 지역은 농경부락, 농경지 등으로 이루어진 전곡읍 외곽의 농촌지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 전곡 중심지까지 승용차로 약 15분 거리로 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 2차선 도로에 인접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역.

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역.

* 건물 구조 및 상태: 경량철골구조 기타지붕 단층으로, 내외벽은 샌드위치 판넬 마감되었으며 바닥은 시멘트 몰탈 위 에폭시 코팅, 창호는 하이새시입니다. 건물 사용승인일은 2017년 10월 23일입니다.

* 건물 이용상태: 이불류 생산업체인 환희누비의 공장 및 부속용도(공장, 사무실, 숙소 등)로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권(접수일자 2021-06-14, 권리금액 540,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있으며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있어 인수될 가능성이 높습니다. 이는 건물 소유주가 토지 소유주와 별개일 경우, 건물 철거 없이 토지 사용료 지급 등 부담이 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건: 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* (주)아솜느 (대표자 김 ): 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2021-02-01, 대항력 있음.

* 김경호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-06-30, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 제공된 정보상 '0원'으로 기재되어 있으나, (주)아솜느는 대항력 있는 임차인으로 보증금 10,000,000원이 존재합니다. 만약 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액 또는 잔여 금액이 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 연천군 군남면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경부락과 농경지로 구성되어 있습니다.

* 지역 특성: 전곡읍 외곽에 위치한 공장부지로 활용되고 있습니다.

* 접근성: 전곡읍 중심지까지 차량으로 15분 거리에 있어, 관련 상업 시설이나 편의시설 이용은 가능하나 직접적인 상권은 아닙니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 감정평가요항표상 '은대초등학교' 서측 인근에 위치한다고 기재되어 있습니다.

* 주거 환경: 농촌 지역의 특성상 조용한 편이나, 편의시설 등은 전곡읍 중심지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 및 지상권 인수: 등기부상 소유권 변동이 있었고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 높아, 건물 사용 및 토지 활용에 있어 법률적 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인이므로 철저한 분석이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: (주)아솜느의 경우, 보증금 10,000,000원 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 제외 물건: 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너가 별도로 존재하므로, 명도 시 해당 컨테이너로 인한 분쟁이 발생하지 않도록 사전에 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 일반 물건 대비 권리 분석이 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 군남면에 위치한 공장 물건으로, 토지 3490㎡와 건물 644㎡가 일괄매각 대상입니다. 2017년에 신축된 비교적 신축 건물이지만, 법정지상권의 존재 가능성 및 대항력 있는 임차인 등 권리관계가 복잡하여 심층적인 권리분석이 필수적입니다. 주변은 농촌 지역이며 전곡읍 중심지와는 차량으로 이동해야 하는 위치적 특성을 가집니다. 감정가는 8억 8천만원대이나, 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 또는 공장 밀집 지역 인근으로, 공장 수요가 꾸준한 지역이라면 투자 가치를 가질 수 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 활용도가 높으며, 향후 토지 개발 가능성도 잠재적으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 추가 인수 가능 금액: (주)아솜느의 보증금 10,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 법정지상권 등 권리분석 리스크 해소 비용 및 낙찰 후 예상되는 추가 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가 880,428,000원을 기준으로, 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.