나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13102 [1] 서울특별시 성북구 종암동 O 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 '일신 초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장 및 지하철역(6호선 월곡역)이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 노폭 약 20M, 북동측으로 약 6M, 남서측으로 약 5M 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-01-04)(2026.01.28.까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-18)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층 건물(사용승인일: 1969.07.05)로서,

외벽: 벽돌쌓기 마감 및 일부 몰탈위 페인팅 등,

내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감 등,

창호: 플라스틱 및 알루미늄 샷시 등임.

이용상태

지층: 지하실(내부미상),

지상1층: 근린생활시설(4개호),

지상2층: 주택(내부미상)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 일부 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지""와 ""건물 개황도"" 와 같이 제시외 건물 ㉠~㉣이 소재하는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13102 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 3

용도: 근린주택

감정가: 952,908,830원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청량리신용협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 정비구역, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 면적 정보

토지면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 199.83㎡ (약 60.45평)

건물 제시외면적: 23.80㎡ (약 7.19평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 '일신초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 6호선 월곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 토지는 서측으로 폭 약 20M, 북동측으로 약 6M, 남서측으로 약 5M 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2023.01.04. ~ 2026.01.28. 및 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

2.4. 주변 시설 (외부 검색 결과 반영)

주변에 일신초등학교, 서울월곡초등학교, 서울숭인초등학교 등 교육 시설이 위치합니다. 또한, 인근에 종암근린공원, 개운산공원 등이 있어 녹지 공간을 이용하기 편리합니다. 대형마트나 백화점과 같은 편의시설은 지하철 이용 시 접근 가능합니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전(양영부, 박영자, 양원) 및 근저당권(청량리신용협동조합, 말소기준권리)이 확인되며, 압류(성북구) 및 임의경매 개시 결정(청량리신용협동조합) 이력이 있습니다. 모든 권리는 본 경매 절차로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 토지 등기부와 유사한 소유권 이전 및 근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시 결정 이력이 확인됩니다. 말소기준권리는 을7 근저당권이며, 본 경매로 인해 모두 소멸 예정입니다.

토지 등기부채권 총액: 331,500,000원

건물 등기부채권 총액: 471,500,000원 (총 채권액은 근저당권 기준 331,500,000원)

3.2. 임차인 현황

총 8명의 임차인이 확인되며, 이들 모두 대항력이 없습니다.

* 권정숙: 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.11.28.

* 서동선: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2013.10.08.

* 성북지역자활센터: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2019.01.11., 확정일자 2025.09.15.

* 양진호: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023.10.18., 확정일자 2023.09.12. (건물 등기부상 주택임차권 등기)

* 이재량: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018.09.20. (보증금 및 차임 미상으로 주의 요망)

* 정규삼: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2019.01.11.

* 황민국: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2019.01.11., 확정일자 2025.09.15.

* 황민국: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.11.28., 확정일자 2022.05.12.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 종암동 지역은 주거 밀집 지역으로, 지하철 6호선 월곡역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 특히, 본 건은 근린생활시설과 주택이 복합된 근린주택으로, 1층 근린생활시설 부분을 통한 임대 수익 창출이 가능합니다. 주변에 유원, 연희펠리시티와 같은 비교적 신축 다세대 주택이 있으며, 이는 해당 지역의 주거 선호도를 나타냅니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 월곡역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 일신초등학교, 서울월곡초등학교, 서울숭인초등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치.

* 편의: 지역 내 상업 시설 이용 가능하며, 대중교통 이용 시 인근 주요 상권 접근 용이.

* 환경: 종암근린공원, 개운산공원 등 녹지 공간 인접.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1969년 7월 5일로, 약 57년이 경과하여 건물이 상당히 노후되었습니다. 이로 인해 직접적인 거주나 임대 시 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 정비구역 지정 및 재개발 사업

본 건은 종암8구역 주택정비형 재개발사업 대상지로, 조합설립추진위원회 승인을 받아 조합설립인가 전 단계에 있습니다. 재개발 사업은 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정에서 예상치 못한 지연, 변경, 혹은 사업 무산의 위험도 존재합니다. 또한, 사업 진행 시 일시적인 불편함이 따를 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 이재량의 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 임의경매 낙찰 시 인수되지 않는 권리라 할지라도, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 핵심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 편입니다. 특히, 종암8구역 재개발 사업지 내에 포함되어 있어 향후 미래 가치 상승 잠재력이 높다는 점이 가장 큰 강점입니다. 다만, 건물의 노후화와 재개발 사업의 불확실성, 미상 임차인에 대한 리스크를 신중히 고려해야 합니다. 토지 가치와 재개발 프리미엄을 중심으로 투자 접근하는 것이 타당해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 종암8구역 재개발 사업 추진 지역 내 위치 (미래 가치 상승 기대)

* 우수한 교통 및 생활 인프라 (지하철 6호선 월곡역 인접)

* 주택 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 활용 가능성

* 양호한 주변 학군 및 녹지 환경

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 952,908,830원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 면적당 시세는 약 470만원 ~ 1021만원/㎡ 범위로 나타났습니다. 다만, 본 건은 1969년에 건축된 노후 근린주택으로, 현재 건물의 가치보다는 토지 가치와 재개발 잠재력이 입찰가 산정에 더 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

종암8구역 재개발 사업이 진행 중이라는 점을 감안할 때, 토지 가치를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 또한, 현재 감정가는 재개발 사업의 초기 단계임을 반영하여 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 특히, 재개발 사업의 진행 상황, 시세 변동, 타 응찰자들의 경쟁 양상 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.