나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13160 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철7호선 「상봉역」 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철역(상봉역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제4층 제403호로서
(사용승인일: 2020.08.25)
- 외벽: 석재타일 붙임 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m, 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13160 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 306,000,000원

토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

건물면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2020년 08월 25일

3. 입지조건

2.1. 교통 및 주변 환경

본건은 지하철 7호선 상봉역 서측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능합니다. 북동측 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 주위는 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주거환경은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21까지)에 포함됩니다.

4. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

등기부상 소유권보존(2020.09.04, 주식회사해피리움빌) 이후 소유권이전(2021.01.26, 윤완진)되었습니다. 말소기준권리는 2022년 01월 24일 접수된 서울특별시의 압류(갑3)입니다. 이 외 다수의 압류 및 가압류가 등기되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 감훈찬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 01월 26일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최세미나

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 01월 26일

확정일자: 2020년 12월 22일

배당신고일자: 2023년 02월 08일

대항력: 있음

비고:

3.3. 권리분석 요약

을구 3번 순위의 최세미나 임차권은 전입일자(2021.01.26)가 소유권이전일(2021.01.26)과 같거나 이후이고, 확정일자(2020.12.22)가 더 빠르지만, 대항력은 있는 것으로 분석됩니다. 등기부등본 상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서 상에서도 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기'가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금은 총 285,000,000원입니다.

5. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 18일 거래: 서울특별시 중랑구 상봉동 102-3번지 (월디움상봉, 2023년 건축), 32.653㎡, 13층, 37,300만원에 거래. (단위 면적당 약 1142만원)

* 2026년 7월 10일 거래: 서울특별시 중랑구 상봉동 105-75번지 (삼성빌라, 2002년 건축), 76.09㎡, 3층, 28,500만원에 거래. (단위 면적당 약 375만원)

* 2026년 7월 5일 거래: 서울특별시 중랑구 상봉동 103-11번지 (연세마을, 2002년 건축), 51.08㎡, 2층, 35,000만원에 거래. (단위 면적당 약 685만원)

4.2. 시세 동향 및 가격 결정 요인

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물(건축연도 2020년)이며, 전용면적 25.65㎡(약 7.76평)의 소형 주택입니다. 가장 유사한 거래 사례인 월디움상봉(2023년 건축, 32.653㎡, 37,300만원)과 비교 시, 본건의 면적과 건축 연도가 유사하다는 점을 고려할 때, 동일 면적 기준 시세는 약 293,000,000원 (25.65㎡ * 1142만원/㎡)으로 추정됩니다. 다만, 2002년 건축된 빌라들의 면적 대비 가격이 상이하므로, 건축 연도 및 건물의 관리 상태에 따른 가격 차이가 존재함을 유의해야 합니다.

6. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태 및 내부 구조

본건은 철근콘크리트조 6층 건물 내 4층 403호 다세대주택으로, 내부는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 및 부대시설

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 최세미나 씨의 보증금 285,000,000원 인수 부담입니다. 해당 금액이 배당으로 모두 변제되지 못할 경우, 매수인인 낙찰자가 인수해야 하므로 총 매수 부담이 상당히 증가합니다.

6.2. 기타 특이사항

토지이용계획 상 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 낙찰 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 7호선 상봉역 인근에 자리하여 교통 및 입지 조건은 양호합니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 내부 구조 및 설비도 갖추고 있습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 총 매수 금액을 크게 상승시키는 요소로 작용하므로, 철저한 권리 분석과 예상 낙찰가의 신중한 산정이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 상봉역 인근 역세권 입지로 향후 시세 상승 기대

* 2020년 준공된 신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대 용이

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구 실수요자에게 적합

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 306,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 최세미나 씨의 보증금 285,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

최근 실거래가를 고려한 적정 시세는 약 293,000,000원 수준으로 추정됩니다. 따라서, 낙찰자가 부담할 총 금액이 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금 285,000,000원을 제외하고, 실질적인 추가 지불 금액은 약 8,000,000원에서 21,000,000원 사이가 될 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 10,000,000원에서 25,000,000원 사이로 제안합니다. 이 경우 총 매수 부담액은 약 295,000,000원에서 310,000,000원이 됩니다. 입찰 참여 시에는 인수 보증금 인수와 관련된 모든 법적, 재정적 사항을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.