나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51998 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동역(지하철 5호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 ""강동역(지하철 5호선)""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제2층 제208호로서,
(2020.10.14. 사용승인)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(내부 일부 복층 구조)로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약8미터 내외, 서측, 북측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 한은애)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.26.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51998 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 2층208호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제2층 제208호

용도: 오피스텔 (내부 일부 복층 구조)

사용승인일: 2020년 10월 14일

감정가: 215,000,000원

토지면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

건물면적: 18.08㎡ (약 5.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 천호동 소재 강동역(5호선) 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합되어 있음.

* 교통: 지하철 5호선 강동역 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성 우수. 차량 진출입 용이.

* 도로: 본건 동측으로 폭 약 8미터, 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축분뇨 제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑5).

* 임차인 현황:

* 임차인: 한*애 (주택도시보증공사 양도 전)

* 보증금: 215,250,000원

* 전입일자: 2022년 11월 14일

* 확정일자: 2022년 9월 29일

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인은 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출함. 이에 따라 본 건 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸되며, 임차보증금 인수 의무 없음.

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 215,250,000원

4. 상권분석

* 강동역 역세권에 위치하여 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부함.

* 주변에 오피스텔, 주거단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 안정적임.

* 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재된 지역 특성상 다양한 임대 수요 충족 가능.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 주요시설 접근성: 강동구청, 강동성심병원 등 공공 및 의료 시설 접근 용이. (검색 결과에 기반)

* 교육환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 규제 적용. (주변 학교와의 직접적인 거리는 상세 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

* 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부 상태 확인 불가. 따라서 내부 설비 작동 여부, 인테리어 상태 등은 실제 확인이 필요하며, 이는 입찰 시 유의해야 할 사항임.

* 토지이용계획상의 제한사항 존재 (가축분뇨 제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역).

* HUG(주택도시보증공사)와 임차인 간의 확약서 내용이 명확하나, 법적 분쟁의 소지가 완전히 없다고 단정하기 어려움. 계약 관계에 대한 면밀한 검토가 필요.

* 주변 혐오시설: 지도 및 검색 결과, 강동역 인근 지역에 주거 및 상업시설이 밀집해 있어 특별히 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 임차인의 대항력 부재 및 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 내부 확인 불가라는 명확한 리스크가 존재하므로, 현장 방문을 통한 철저한 실사 후 입찰가를 결정해야 합니다. HUG 관련 서류를 통해 법률적 권리관계는 비교적 명확하나, 최종 판단은 전문가와 상의 후 진행하는 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 역세권이라는 입지적 장점.

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물의 장점.

* 권리관계 명확 (임차인 보증금 인수 부담 없음).

* 주변 개발 및 강동구 지역 호재로 인한 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 215,000,000원

* 현 시세 분석: 제공된 정보 및 유사 지역 시세(검색 결과 참고)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 면적 대비 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 18.08㎡(약 5.47평) 면적의 오피스텔임에도 2억 1,500만원의 감정가는 단위 면적당 가격이 높은 편입니다.

* 권리분석상 인수 보증금이 없어 투자 리스크가 낮지만, 내부 상태 미확인이라는 중대한 변수가 존재합니다.

* 따라서, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최종 예상 입찰가: 172,000,000원 ~ 203,750,000원 (감정가의 80% ~ 95% 범위)

* (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산출되었으며, 실제 현장 조사 및 추가 정보 확보에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.