나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51970 [1] 서울특별시 광진구 화양동 21-20 광진캠퍼스시티 16층1613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 군자동 소재 ""서울장안초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 건물 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 16층 1613호이며

외벽:몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감
창호:샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약30미터, 남측으로 로폭 약7미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 화양동 21-7, 21-8, 21-15, 21-61
도시지역 , 일반상업지역(당초: 준주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의).

2. 화양동 21-14, 21-20, 21-46
도시지역 , 일반상업지역(당초: 준주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:
등기사항전부증명서 을구상 주택임차권 등기 되어있음 (임차보증금 금189,000,000원, 임대차계약일자 2021년12월4일)

2.기타:없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강도현)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.05.04.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51970 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본 정보는 제공된 데이터를 바탕으로 추정되었습니다)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 21-20 광진캠퍼스시티 16층1613호

용도: 오피스텔

건축물 정보:

- 사용승인일: 2017년

- 층수: 총 20층 건물 중 16층

- 구조: 철근콘크리트구조

- 총 세대수: 465세대 (집합건물 기준)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 160,000,000원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

토지 지분: 3.5444㎡ (약 1.07평)

건물면적: 17.49㎡ (약 5.30평)

건물 지분: 17.487㎡ (약 5.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동에 위치하며, '서울장안초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 상업용 및 업무용 건물이 혼재된 상업지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로 약 30미터, 남측으로 약 7미터의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 도봉세무서장의 압류 (접수일자: 2023.04.25).

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (등기부채권 총액: 189,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강 ) (대항력 없음)

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 7일

* 확정일자: 2021년 12월 31일

* 배당신고일자: 2023년 12월 11일

3.3. 특이사항 (임차인 관련)

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 강 )로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 2026년 5월 4일 자로 제출되었습니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항력을 행사할 수 없으며, 임차권등기 말소에 동의함을 의미하므로, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화양동 일대는 젊은층의 유동인구가 많고 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 주변 시설

주변에 서울장안초등학교가 있으며, 상업지대로서 다양한 편의시설, 식당, 카페 등이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 일부 후기에서는 주변에 모텔 등 유흥시설이 있어 다소 꺼림칙하다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 편의점, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 어린이대공원이 인근에 위치하여 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

5.2. 교통 및 학군

다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있으며, 지하철역 접근성도 양호한 편입니다. 초등학교 등 교육 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인이 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 임대차 계약 이력 및 보증금 규모는 주의 깊게 확인해야 합니다. 다만, 현재로서는 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 이는 향후 개발 또는 이용에 영향을 줄 수 있으나, 일반적인 상업지역의 규제 범위 내에 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 광진구 화양동의 신축급 오피스텔입니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 여부와 관계없이 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 임차인 관련 위험 부담을 거의 지지 않는다는 점이 가장 큰 특징입니다. 일반상업지역에 위치하여 접근성과 생활 편의성이 우수하며, 주변 상권 또한 활성화되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 확약으로 인한 인수 부담 리스크 최소화.

* 신축급 오피스텔로 내부 상태 양호 기대.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 도심 입지.

* 주변 상업지대 특성상 안정적인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물 내 16층 17.487㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 1월 7일에 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가 역시 160,000,000원으로 책정되었습니다. 임차인 관련 위험 부담이 해소된 점과 유사 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.