나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51973 [1] 서울특별시 강동구 천호동 49-8 대명사이버아파트 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호중학교"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""굽은다리역(지하철5호선)""이 소재하는 등 전반적인 대중교통이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2001.01.13)
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

본건은 공부상 ""공동주택(아파트)""로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서, 현황 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측, 남동측으로 약 6m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 49-8, 49-14, 49-15 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

천호동 49-24
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51973 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 49-8 대명사이버아파트 2층203호

용도: 아파트

감정가: 608,000,000원

토지면적: 27.58㎡ (약 8.34평)

토지지분: 27.578㎡ (약 8.34평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.84㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사 (등기부상 강제경매 채권자)

건물 사용승인일: 2001년 1월 13일

총 세대수: 100세대

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 "굽은다리역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 우수합니다. 토지는 인접 도로 및 인접 토지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로 현황 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 북서측, 북동측, 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울동부지방법원의 강제경매(2025타경51973)로 진행되는 부동산입니다. 말소기준권리는 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정등기(2025년 8월 28일 접수, 갑8)입니다.

본건의 주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인 존재:

* 임차인: 노경민

* 보증금: 500,000,000원

* 전입일자: 2022년 1월 14일

* 확정일자: 2021년 10월 11일

* 등기부상 '을구 8번' 주택임차권으로 등재되어 있으며, 접수일자 2024년 1월 22일로 말소기준권리보다 선순위입니다. 등기부 요약상 '말소: 인수'로 표시되어 있어, 본 건 매수인은 임차인 노경민에게 보증금 500,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 임차인: 김명희

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2024년 5월 30일

* 확정일자: 2024년 4월 11일

* '대항력: 있음'으로 표시되어 있으며, 확정일자(2024년 4월 11일)가 말소기준권리(2025년 8월 28일)보다 선순위입니다. 이에 따라 김명희 임차인의 보증금 140,000,000원 역시 인수될 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 매각으로 인한 배당에서 해당 임차인의 보증금을 지급받지 못함을 의미할 수 있으나, '말소: 인수' 표시는 매수인이 해당 채무를 직접 부담해야 함을 명확히 합니다. 따라서 노경민 임차인의 보증금 5억원은 사실상 매수인이 인수해야 할 총 보증금에 포함됩니다. 김명희 임차인 또한 대항력 및 선순위 확정일자를 고려할 때 인수 대상이 될 가능성이 높습니다.)

* 총 인수 예정 보증금: 최소 500,000,000원 (노경민). 김명희 임차인 보증금 140,000,000원까지 인수 시 총 640,000,000원.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치한 아파트 단지로, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 5호선 굽은다리역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 교통이 편리하며, 이는 잠재적 임차 수요나 실거주자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 굽은다리역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 인근에 천호중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트벽식구조로, 2001년 1월 13일 사용 승인된 15층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: '아파트 정보' 상 지하주차대수 0대로 명시되어 있으나, '설비내역'에는 지하주차장 설비가 있다고 기재되어 있어 실제 이용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 막대한 인수 보증금: 선순위 대항력 있는 임차인 노경민에게 5억원의 보증금을 인수해야 하며, 김명희 임차인(1.4억원)의 보증금까지 인수될 경우 총 6.4억원의 보증금 부담이 발생합니다. 이는 본 건의 예상 입찰가를 산정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

* 건축 연한: 2001년 사용승인된 아파트로, 준공 후 25년이 경과하여 일부 시설 노후화에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 주차 시설 불확실성: 제공된 정보 상 지하주차장 유무에 대한 상이한 기재로 인해 실제 주차 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 5호선 굽은다리역 역세권에 위치한 아파트로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석 상, 선순위 대항력 있는 임차인 노경민 씨에게 5억원의 보증금을 인수해야 하는 매우 큰 부담이 존재합니다. 김명희 씨의 보증금 1.4억 역시 인수 가능성이 있어, 총 인수 보증금이 6.4억원에 달할 수 있습니다. 이러한 막대한 인수 보증금은 본건의 투자 매력을 크게 저해하는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 5호선 굽은다리역 인근으로 우수한 대중교통망을 갖추고 있습니다.

* 주거 환경: 강동구 천호동의 일반적인 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 608,000,000원입니다. 최근 매매 사례 중 본건과 동일한 면적인 59.84㎡의 거래가는 2025년 10월 3일 568,000,000원에 거래된 바 있습니다.

가장 확실하게 인수해야 하는 노경민 임차인의 보증금 500,000,000원을 제외하고, 현 시세(568,000,000원)를 기준으로 보수적으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 = 현 시세 - 노경민 임차인 보증금

예상 입찰가 = 568,000,000원 - 500,000,000원 = 68,000,000원

만약 김명희 임차인의 보증금 140,000,000원까지 인수해야 한다면, 총 인수 보증금은 640,000,000원이 됩니다. 이 경우, 현 시세(568,000,000원)보다 인수해야 할 보증금이 더 높아 투자 가치가 현저히 떨어지므로, 입찰을 신중하게 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(최소 5억원)을 고려할 때, 현 시세 대비 매우 낮은 수준인 약 68,000,000원에서 108,000,000원(감정가 - 5억원) 사이에서 결정될 것으로 보이며, 실제 투자 결정 시에는 두 임차인의 권리 관계와 보증금 인수 여부를 더욱 면밀히 파악하고, 현장 조사를 통해 건물의 가치 및 추가적인 위험 요소를 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.