나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51951 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-7 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '강동종합시장' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하려 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 5층 건물 내 5층 503호로서,
외벽 : 벽돌 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25. 국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 박소윤의 승계인 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 6. 17.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51951 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-7, 5층 503호 (신주소: 서울특별시 강동구 상암로21길 50-8)

감정가: 301,000,000원

건축물 정보:

* 사용승인일: 2016년 8월 26일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 건물 내 5층 503호

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 대지면적: 331.2㎡

* 건축면적: 197.54㎡

* 연면적: 659.95㎡

1.2. 토지 정보

* 면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

* 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 면적: 37.21㎡ (약 11.26평)

* 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동에 소재하며, '강동종합시장' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 말소기준권리: 2023년 8월 17일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권 (을5, 120,000,000원)

* 진행 중인 경매: 2025년 8월 25일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (갑5, 325,831,775원)

* 기타 권리: 2017년 1월 24일 접수된 소유권이전 (박옥철), 2022년 5월 3일 접수된 소유권이전 (임미순), 2022년 8월 30일 접수된 소유권이전 (안경희) 등이 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 430,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권기주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 9일

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국주택금융공사 (신청채권자 겸 임차권자 박소윤의 승계인)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 4일

* 확정일자: 2022년 5월 31일

* 배당신고일자: 2024년 8월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 6월 17일자로 제출하였습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있습니다.

* 한국주택금융공사의 임차권은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 '강동종합시장' 남서측 인근에 위치하며, 주위에 다수의 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'강동종합시장'이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HF 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있으나, 한국주택금융공사의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차권의 존재 가능성은 낮습니다.

* 한국주택금융공사가 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우에도 임차권등기 말소에 동의한다는 점은 유의해야 합니다.

6.2. 법적 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 비행안전제3구역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등)

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 1백만원입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 한국주택금융공사가 제출한 확약서로 인해 인수되는 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 강동구 암사동이라는 입지적 장점을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 전용면적 29.97㎡, 3층 (2013년식) 30,850만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 47.85㎡, 4층 (2022년식) 59,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 42.57㎡, 2층 (1986년식) 20,300만원에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 37.21㎡ (약 11.26평)이며, 2016년식 건물입니다.

* 유사한 면적 및 건축 연도의 매물(29.97㎡, 2013년식)이 감정가(30,100만원)보다 높은 30,850만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 한국주택금융공사의 임차보증금 310,000,000원은 확약서 내용에 따라 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준을 중심으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

* 주변 지역 검색 결과, 해당 물건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.